Golden Visa 10 ans via un bien immobilier à Dubaï (2026) : règle des 2 M AED, coût, documents, procédure & FAQ

Le Golden Visa 10 ans pour les propriétaires immobiliers (aussi appelé Golden Visa immobilier de Dubaï ou Golden Visa par l'immobilier) est le visa de résidence aux EAU le plus long que vous puissiez obtenir grâce à un bien à Dubaï : dix ans à la fois, renouvelable, pour toute personne qui possède un bien d'une valeur de AED 2 millions ou plus à son propre nom. Il n'y a aucune condition d'âge, pas de certificat de police, pas de blocage du bien au DLD et pas de licence à usage spécifique. Les frais gouvernementaux s'élèvent à AED 9,421 pour le demandeur principal, le visa est délivré en 7–14 jours ouvrés, 100 % en ligne, et votre conjoint, vos enfants et vos parents peuvent être ajoutés pour les dix mêmes années. Contrairement aux voies immobilières 2 ans et 5 ans, le titulaire d'un Golden Visa peut obtenir un permis de travail MoHRE, et l'assurance maladie n'est pas requise pour le visa. Ce guide couvre qui est éligible, chaque frais gouvernemental, les 11 étapes et les questions qui nous sont le plus souvent posées.

🧭 Quel visa immobilier est le vôtre ?

Dubaï propose trois visas de résidence liés à la propriété immobilière, et c'est la valeur du bien qui détermine la voie. Cet article couvre le Golden Visa 10 ans ; les deux autres ont leur propre guide.

Règle simple : AED 2 millions ou plus → Golden Visa. Moins de AED 2 millions → Visa Investisseur 2 ans. 55 ans ou plus avec AED 1 million ou plus → comparez aussi le Visa Retraite 5 ans.

✅ Conditions immobilières du Golden Visa de Dubaï : qui est éligible ?

• Un bien d'une valeur de AED 2 millions ou plus, détenu à votre propre nom. Plusieurs biens enregistrés à votre nom peuvent être cumulés ; la part d'un copropriétaire ne peut pas être ajoutée à la vôtre (règle en vigueur depuis le 14 juillet 2026). Un couple qui détient un appartement de AED 2.4 millions à 50/50 possède AED 1.2 million chacun — aucun des deux n'est éligible au Golden Visa sur ce bien, mais les deux sont éligibles au Visa Investisseur 2 ans.
• Bien livré ou sur plan — les deux sont acceptés, avec le bon document enregistré auprès du Dubai Land Department : le Title Deed (titre de propriété) ou l'Oqood.
• Un bien hypothéqué est éligible. Aucun paiement minimum n'est exigé et, depuis 2026, aucun NOC bancaire n'est nécessaire pour la demande — le visa est délivré sur le bien et l'hypothèque reste auprès de la banque.
• Toute nationalité, tout âge. Vous pouvez faire la demande depuis les EAU ou depuis l'étranger, et vous n'avez besoin ni d'un employeur ni d'un sponsor.

💼 Puis-je travailler avec le Golden Visa ?

Oui. Le Golden Visa 10 ans est la seule voie immobilière sur laquelle le demandeur principal peut obtenir un permis de travail MoHRE et être salarié de n'importe quelle entreprise aux EAU — les titulaires du Visa Investisseur 2 ans et du Visa Retraite 5 ans ne le peuvent pas. Votre conjoint et vos enfants parrainés peuvent aussi obtenir un permis de travail MoHRE avec leur visa de personne à charge. Le Golden Visa ne dépend pas d'un employeur : changer d'emploi ou quitter son poste n'affecte donc jamais votre résidence.

🏥 L'assurance maladie est-elle obligatoire pour le Golden Visa ?

Non. Pour le visa lui-même, l'assurance maladie n'est pas requise. Elle ne figure pas sur la liste des documents, elle n'est téléversée à aucune des 11 étapes ci-dessous, et aucune attestation d'assurance n'est demandée avant la délivrance de la résidence de 10 ans. La seule étape liée à la santé dans la procédure est la visite médicale d'aptitude (AED 273). Une couverture santé pour la vie quotidienne à Dubaï est une décision personnelle et distincte — raisonnable, mais ce n'est pas une condition de ce visa.

📄 Documents requis pour le Golden Visa de Dubaï via un bien immobilier

1. 1Title Deed pour un bien livré ou Oqood pour un bien sur plan
2. 2Copie du passeport
3. 3Photo d'identité récente

C'est toute la liste — la procédure simplifiée de 2026 ne comporte ni certificat de police, ni NOC bancaire, ni assurance. Des copies numériques suffisent pour démarrer : envoyez-les sur WhatsApp. Pas de coursier, pas de déplacement en agence.

Le SPA suffit-il pour un Golden Visa ?

Non. Le contrat de vente (Sales and Purchase Agreement) est le contrat d'achat du promoteur, pas le registre officiel de propriété du Dubai Land Department ; il ne remplace donc pas le document enregistré. Une fois le bien enregistré auprès du DLD, un bien sur plan est attesté par l'Oqood et un bien livré par le Title Deed. Le SPA seul n'est qu'un document d'achat préliminaire pour ce visa.

🗺️ Comment demander le Golden Visa via un bien immobilier à Dubaï — les 11 étapes

Chaque étape est déposée en ligne par 800 DOCS et suivie pour vous. L'étiquette de chaque étape indique quelle autorité la traite.

💰 Combien coûte le Golden Visa pour les propriétaires immobiliers ?

Voici les frais gouvernementaux des EAU pour un nouveau Golden Visa 10 ans via un bien immobilier avec la visite médicale normale, tels que calculés par le calculateur de visa immobilier FamilyVisa.ae. Ils sont payés à chaque autorité au moment de l'étape concernée. Les honoraires de 800 DOCS sont distincts et vous sont communiqués sur WhatsApp avant tout paiement.

Vous préférez la visite médicale VIP (résultat en 30 minutes) ? Ajoutez AED 430 — le total passe à AED 9,851. Les frais gouvernementaux peuvent changer ; le calculateur en ligne reste toujours la référence finale avant paiement.

Réparti sur dix ans, cela représente moins de AED 950 par an — moins que le Visa Investisseur 2 ans (AED 9,834 tous les deux ans) et la seule voie immobilière sans renouvellement pendant une décennie.

👨‍👩‍👧‍👦 Coût du visa familial sous le Golden Visa

Le titulaire d'un Golden Visa peut parrainer son conjoint, ses enfants et ses parents une fois la résidence délivrée, pour les dix mêmes années — les enfants non mariés de tout âge sont acceptés. Les frais gouvernementaux par membre de la famille dépendent du fait qu'il s'agit d'un adulte (18+, visite médicale requise) ou d'un enfant (sans visite médicale).

Un enfant coûte AED 273 de moins qu'un adulte, car les enfants ne passent pas la visite médicale. Des frais uniques d'ouverture du dossier familial Golden Visa de AED 283 s'ajoutent à la première demande familiale, et les actes de mariage ou de naissance délivrés à l'étranger doivent être attestés par le MOFA. Les membres de la famille peuvent faire la demande depuis l'étranger ou depuis les EAU.

Exemple : un propriétaire avec un conjoint et deux enfants paie AED 9,421 + 4,137 + 3,864 + 3,864 + 283 = AED 21,569 de frais gouvernementaux pour quatre personnes, dix ans. Faites votre propre calcul dans le calculateur →

⏱️ Combien de temps prend le Golden Visa ?

7–14 jours ouvrés des documents à l'Emirates ID. Le Golden Visa est plus rapide que le Visa Investisseur 2 ans car il n'y a ni certificat de police, ni blocage du bien au DLD, ni étape de licence : la vérification DLD, la pré-approbation de l'immigration, la visite médicale et l'Emirates ID sont les seules stations. Ce qui peut allonger le délai : un passeport valide moins de six mois, un visa EAU existant à annuler au préalable, un premier demandeur qui doit donner ses empreintes en personne, et les jours fériés.

🔗 Guides associés

• Visa Investisseur immobilier 2 ans à Dubaï (moins de AED 2 millions, tout âge)
• Visa Retraite 5 ans via un bien immobilier (âge 55+, AED 1 million ou plus)
• Vue d'ensemble des visas immobiliers et le Calculateur de visa en ligne
• Vendre un bien sous Golden Visa aux EAU — ce qu'il advient du visa
• Changement des règles du visa immobilier à Dubaï : fin du cumul de portefeuille (juillet 2026)
• Le NOC bancaire n'est plus requis pour les visas sur un bien hypothéqué

❓ Questions fréquentes

1. Qu'est-ce que le Golden Visa immobilier 10 ans ?

Un visa de résidence de longue durée aux EAU pour les investisseurs immobiliers dont le bien éligible à Dubaï vaut AED 2 millions ou plus. Il est délivré pour dix ans, est renouvelable, ne nécessite aucun sponsor et vous permet de parrainer votre conjoint, vos enfants et vos parents.

2. Quelle est la valeur minimale du bien pour le Golden Visa ?

AED 2 millions de bien éligible détenu à votre propre nom, confirmés par le Dubai Land Department.

3. Un portefeuille immobilier peut-il être utilisé pour atteindre AED 2 millions ?

Les biens enregistrés à votre propre nom peuvent être cumulés. Depuis le 14 juillet 2026, la part d'un copropriétaire — y compris celle du conjoint — ne peut pas être cumulée avec la vôtre ; chaque demandeur doit atteindre AED 2 millions individuellement.

4. Un bien sur plan peut-il être éligible ?

Oui, une fois le bien enregistré auprès du Dubai Land Department et l'Oqood disponible pour la demande.

5. Un bien livré peut-il être éligible ?

Oui. Un bien livré est attesté par le Title Deed du Dubai Land Department.

6. Puis-je obtenir le Golden Visa avec un bien hypothéqué ?

Oui. Aucun paiement minimum n'est exigé et, depuis 2026, aucun NOC bancaire n'est nécessaire pour la demande. Le visa est délivré sur le bien ; l'hypothèque reste auprès de la banque.

7. Le SPA suffit-il pour demander le Golden Visa ?

Non. Le SPA est le contrat d'achat du promoteur et ne remplace pas le document officiel de propriété du DLD. Utilisez l'Oqood pour un bien sur plan ou le Title Deed pour un bien livré.

8. Quels documents sont requis ?

Trois : le Title Deed ou l'Oqood, une copie du passeport et une photo d'identité récente. Des copies numériques suffisent pour démarrer.

9. Un certificat de police est-il requis ?

Non. La procédure du Golden Visa ne comporte pas l'étape du PCC utilisée pour le Visa Investisseur immobilier 2 ans.

10. Que vérifie le DLD ?

Votre propriété et la valeur éligible de AED 2 millions ou plus, à partir de ses propres registres d'enregistrement, avant l'étape de l'immigration.

11. Dois-je annuler mon visa EAU existant ?

Si vous détenez déjà un visa de résidence aux EAU — un visa de travail, par exemple — il est annulé avant la finalisation du Golden Visa. Les premiers demandeurs sautent cette étape.

12. Une visite médicale d'aptitude est-elle requise ?

Oui, pour chaque demandeur de 18 ans ou plus : prise de sang et radiographie du thorax dans un centre agréé. Les enfants ne passent pas l'examen.

13. Quand la biométrie Emirates ID est-elle requise ?

Uniquement pour les premiers demandeurs de 15 ans ou plus dont les empreintes et la photo ne sont pas encore enregistrées. Tous les autres sautent cette étape.

14. Qui le titulaire d'un Golden Visa peut-il parrainer ?

Son conjoint, ses enfants (non mariés, tout âge) et ses parents, pour les dix mêmes années, sous réserve des règles de parrainage familial des EAU.

15. À combien s'élèvent les frais gouvernementaux ?

AED 9,421 pour le demandeur principal avec la visite médicale normale (AED 9,851 avec la visite médicale VIP), AED 4,137 par adulte à charge et AED 3,864 par enfant à charge, plus des frais uniques de dossier familial de AED 283. Les honoraires de 800 DOCS sont communiqués séparément sur WhatsApp.

16. Combien de temps prend le Golden Visa ?

7–14 jours ouvrés des documents à la livraison de l'Emirates ID, entièrement en ligne.

17. Quelle est la durée de validité du Golden Visa et peut-il être renouvelé ?

Dix ans. Le renouvellement est normal tant que vous détenez toujours un bien éligible et remplissez les conditions d'immigration au moment du renouvellement.

18. Puis-je travailler dans une entreprise avec le Golden Visa ?

Oui. Le titulaire d'un Golden Visa peut obtenir un permis de travail MoHRE et être salarié de n'importe quelle entreprise aux EAU — contrairement aux titulaires du Visa Investisseur 2 ans et du Visa Retraite 5 ans. Votre conjoint et vos enfants parrainés peuvent aussi obtenir un permis de travail MoHRE.

19. Puis-je rester hors des EAU plus de six mois ?

Oui. La règle des six mois d'absence qui annule une résidence ordinaire aux EAU ne s'applique pas aux titulaires du Golden Visa : vous pouvez donc vivre à l'étranger et conserver une résidence active.

20. Que se passe-t-il si je vends le bien ?

Le Golden Visa est lié au bien éligible. Avant de vendre, lisez notre guide sur la vente d'un bien sous Golden Visa aux EAU et écrivez-nous — le bon ordre des étapes protège votre résidence.

21. Et si mon bien vaut moins de AED 2 millions ?

Consultez le Visa Investisseur immobilier 2 ans (aucune valeur minimale). Les demandeurs de 55 ans ou plus avec AED 1 million ou plus devraient aussi comparer le Visa Retraite 5 ans.

22. L'assurance maladie est-elle obligatoire pour le Golden Visa ?

Non. L'assurance maladie n'est pas requise pour le visa : elle ne figure pas sur la liste des documents et aucune attestation d'assurance n'est demandée à aucune étape. La seule étape liée à la santé est la visite médicale d'aptitude. Certaines agences associent une police d'assurance au visa parce qu'elles touchent une commission sur la police — elle est facultative, ce n'est pas une condition du visa.

Dernière révision le 5 octobre 2026. Les frais gouvernementaux sont les montants affichés par le calculateur FamilyVisa.ae à cette date et peuvent changer sans préavis ; le calculateur en ligne reste la référence tarifaire finale avant publication ou paiement. FamilyVisa.ae est exploité par 800 DOCS LLC SOC, une société privée de documentation agréée à Dubaï — pas une administration.