10-Jahres-Golden-Visa über Immobilien in Dubai (2026): AED 2 Mio. Regel, Kosten, Dokumente, Ablauf & FAQ

Das 10-Jahres-Golden-Visa für Immobilieneigentümer (auch Dubai-Immobilien-Golden-Visa oder Golden Visa für Immobilieninvestoren genannt) ist das längste VAE-Aufenthaltsvisum, das Sie über eine Immobilie in Dubai erhalten können: jeweils zehn Jahre, verlängerbar, für jeden, der eine Immobilie im Wert von AED 2 Millionen oder mehr auf seinen eigenen Namen besitzt. Es gibt keine Altersbedingung, kein polizeiliches Führungszeugnis, keine DLD-Sperre der Immobilie und keine zweckgebundene Lizenz. Die Behördengebühren betragen AED 9,421 für den Hauptantragsteller, das Visum wird in 7–14 Werktagen ausgestellt, zu 100 % online, und Ihr Ehepartner, Ihre Kinder und Ihre Eltern können für dieselben zehn Jahre hinzugefügt werden. Anders als beim 2-Jahres- und 5-Jahres-Immobilienweg kann ein Golden-Visa-Inhaber eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten, und eine Krankenversicherung ist für das Visum nicht erforderlich. Dieser Leitfaden behandelt, wer berechtigt ist, jede Behördengebühr, die 11 Schritte und die Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.

🧭 Welches Immobilien-Visum passt zu Ihnen?

Dubai hat drei immobilienbasierte Aufenthaltsvisa, und der Immobilienwert entscheidet über den Weg. Dieser Artikel behandelt das 10-Jahres-Golden-Visa; die anderen beiden haben ihre eigenen Leitfäden.

Einfache Regel: AED 2 Mio. oder mehr → Golden Visa. Unter AED 2 Mio. → 2-Jahres-Investorenvisum. 55 Jahre oder älter mit AED 1 Mio. oder mehr → vergleichen Sie auch das 5-Jahres-Rentnervisum.

✅ Immobilienvoraussetzungen für das Dubai Golden Visa: Wer ist berechtigt?

• Immobilie im Wert von AED 2 Millionen oder mehr, auf Ihren eigenen Namen. Mehrere auf Ihren Namen registrierte Immobilien können addiert werden; der Anteil eines Miteigentümers kann nicht zu Ihrem hinzugerechnet werden (Regel seit dem 14. Juli 2026). Ein Paar, das eine Wohnung im Wert von AED 2.4 Mio. zu 50/50 hält, besitzt je AED 1.2 Mio. — keiner der beiden ist damit für das Golden Visa berechtigt, aber beide sind für das 2-Jahres-Investorenvisum berechtigt.
• Fertige oder Off-Plan-Immobilie — beide sind berechtigt, mit dem korrekten registrierten Dokument des Dubai Land Department (Title Deed (Eigentumsurkunde) oder Oqood).
• Immobilien mit Hypothek sind berechtigt. Es ist keine Mindestanzahlung erforderlich, und seit 2026 ist für den Antrag kein Bank-NOC mehr nötig — das Visum wird auf die Immobilie ausgestellt, und die Hypothek bleibt bei der Bank.
• Jede Nationalität, jedes Alter. Sie können den Antrag von innerhalb oder außerhalb der VAE stellen, und Sie brauchen weder einen Arbeitgeber noch einen Sponsor.

💼 Darf ich mit dem Golden Visa arbeiten?

Ja. Das 10-Jahres-Golden-Visa ist der einzige Immobilienweg, auf dem der Hauptantragsteller eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten und bei jedem Unternehmen in den VAE angestellt sein kann — die Inhaber des 2-Jahres-Investorenvisums und des 5-Jahres-Rentnervisums können das nicht. Ihre gesponserten Ehepartner und Kinder können ebenfalls mit ihrem Angehörigenvisum eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten. Das Golden Visa hängt nicht von einem Arbeitgeber ab, sodass ein Jobwechsel oder eine Kündigung Ihren Aufenthaltstitel nie beeinträchtigt.

🏥 Ist eine Krankenversicherung für das Golden Visa erforderlich?

Nein. Für das Visum selbst ist keine Krankenversicherung erforderlich. Sie steht nicht auf der Dokumentenliste, sie wird in keinem der 11 Schritte unten hochgeladen, und vor der Ausstellung des 10-jährigen Aufenthaltstitels wird kein Versicherungsnachweis verlangt. Der einzige gesundheitsbezogene Schritt im Verfahren ist der Medizintest (AED 273). Eine Krankenversicherung für den Alltag in Dubai ist eine separate, persönliche Entscheidung — sinnvoll, aber keine Bedingung für dieses Visum.

📄 Erforderliche Dokumente für das Dubai Golden Visa über Immobilien

1. 1Title Deed für eine fertige Immobilie oder Oqood für eine Off-Plan-Immobilie
2. 2Reisepasskopie
3. 3Aktuelles Passfoto

Das ist die gesamte Liste — das vereinfachte Verfahren 2026 kennt kein polizeiliches Führungszeugnis, kein Bank-NOC und keine Versicherung. Digitale Kopien reichen für den Start: Senden Sie sie per WhatsApp. Keine Kuriere, keine Bürobesuche.

Reicht der SPA für ein Golden Visa aus?

Nein. Das Sales and Purchase Agreement (Kaufvertrag) ist der Kaufvertrag des Bauträgers, nicht der offizielle Eigentumsnachweis des Dubai Land Department, und ersetzt daher nicht das registrierte Dokument. Sobald die Immobilie beim DLD registriert ist, wird eine Off-Plan-Immobilie durch den Oqood und eine fertige Immobilie durch den Title Deed nachgewiesen. Der SPA allein ist für dieses Visum nur ein vorläufiges Kaufdokument.

🗺️ So beantragen Sie das Golden Visa über Immobilien in Dubai — die 11 Schritte

Jeder Schritt wird von 800 DOCS online eingereicht und für Sie nachverfolgt. Das Etikett an jedem Schritt zeigt, welche Behörde ihn bearbeitet.

💰 Was kostet das Golden Visa für Immobilieneigentümer?

Dies sind die Behördengebühren der VAE für ein neues 10-Jahres-Golden-Visa über Immobilien mit dem normalen Medizintest, wie vom Immobilien-Visum-Rechner von FamilyVisa.ae berechnet. Sie werden an die jeweilige Behörde gezahlt, sobald der Schritt ansteht. Die Servicegebühr von 800 DOCS ist separat und wird Ihnen auf WhatsApp genannt, bevor Sie etwas bezahlen.

Lieber den VIP-Medizintest (Ergebnis in 30 Minuten)? Rechnen Sie AED 430 hinzu — die Gesamtsumme beträgt dann AED 9,851. Behördengebühren können sich ändern; der Live-Rechner ist vor der Zahlung immer die endgültige Referenz.

Auf zehn Jahre verteilt sind das unter AED 950 pro Jahr — weniger als beim 2-Jahres-Investorenvisum (AED 9,834 alle zwei Jahre) und der einzige Immobilienweg ohne Verlängerung für ein Jahrzehnt.

👨‍👩‍👧‍👦 Kosten des Familienvisums unter dem Golden Visa

Ein Golden-Visa-Inhaber kann Ehepartner, Kinder und Eltern sponsern, sobald der Aufenthaltstitel ausgestellt ist, für dieselben zehn Jahre — unverheiratete Kinder jeden Alters werden akzeptiert. Die Behördengebühr pro Familienmitglied hängt davon ab, ob die Person ein Erwachsener (18+, Medizintest erforderlich) oder ein Kind (kein Medizintest) ist.

Ein Kind kostet AED 273 weniger als ein Erwachsener, weil Kinder keinen Medizintest machen. Mit dem ersten Familienantrag kommt eine einmalige Gebühr von AED 283 für die Eröffnung der Golden-Visa-Familienakte hinzu, und im Ausland ausgestellte Heirats- oder Geburtsurkunden müssen MOFA-beglaubigt sein. Familienangehörige können den Antrag stellen, während sie noch im Ausland sind, oder von innerhalb der VAE.

Beispiel: Ein Eigentümer mit Ehepartner und zwei Kindern zahlt AED 9,421 + 4,137 + 3,864 + 3,864 + 283 = AED 21,569 an Behördengebühren für vier Personen, zehn Jahre. Berechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Rechner →

⏱️ Wie lange dauert das Golden Visa?

7–14 Werktage von den Dokumenten bis zur Emirates ID. Das Golden Visa ist schneller als das 2-Jahres-Investorenvisum, weil es kein polizeiliches Führungszeugnis, keine DLD-Sperre der Immobilie und keine Lizenzphase gibt: DLD-Prüfung, Vorabgenehmigung der Einwanderungsbehörde, Medizintest und Emirates ID sind die einzigen Stationen. Was zusätzliche Zeit kosten kann: ein Reisepass mit weniger als sechs Monaten Gültigkeit, ein bestehendes VAE-Visum, das zuerst storniert werden muss, ein Erstantragsteller, der persönlich Fingerabdrücke abgeben muss, und Feiertage.

🔗 Weitere Leitfäden

• 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer in Dubai (unter AED 2 Mio., jedes Alter)
• 5-Jahres-Rentnervisum über Immobilien (ab 55 Jahren, AED 1 Mio. oder mehr)
• Übersicht Immobilien-Visum und der Live-Visum-Rechner
• Immobilienverkauf mit einem VAE Golden Visa — was mit dem Visum passiert
• Regeländerung beim Dubai-Immobilien-Visum: Zusammenlegung von Portfolios endet (Juli 2026)
• Bank-NOC für Immobilien-Visa mit Hypothek nicht mehr erforderlich

❓ Häufige Fragen

1. Was ist das 10-Jahres-Golden-Visa für Immobilien?

Ein langfristiges VAE-Aufenthaltsvisum für Immobilieninvestoren, deren qualifizierende Immobilie in Dubai AED 2 Millionen oder mehr wert ist. Es wird für zehn Jahre ausgestellt, ist verlängerbar, braucht keinen Sponsor und ermöglicht Ihnen, Ihren Ehepartner, Ihre Kinder und Ihre Eltern zu sponsern.

2. Was ist der Mindestwert der Immobilie für das Golden Visa?

AED 2 Millionen in qualifizierenden Immobilien auf Ihren eigenen Namen, bestätigt durch das Dubai Land Department.

3. Kann ein Immobilienportfolio verwendet werden, um AED 2 Millionen zu erreichen?

Auf Ihren eigenen Namen registrierte Immobilien können addiert werden. Seit dem 14. Juli 2026 kann der Anteil eines Miteigentümers — auch der des Ehepartners — nicht mit Ihrem zusammengelegt werden; jeder Antragsteller muss AED 2 Millionen individuell erreichen.

4. Ist eine Off-Plan-Immobilie berechtigt?

Ja, sobald die Immobilie beim Dubai Land Department registriert ist und der Oqood für den Antrag vorliegt.

5. Ist eine fertige Immobilie berechtigt?

Ja. Eine fertige Immobilie wird durch den Title Deed des Dubai Land Department nachgewiesen.

6. Kann ich das Golden Visa mit einer Immobilie mit Hypothek erhalten?

Ja. Es ist keine Mindestanzahlung erforderlich, und seit 2026 ist für den Antrag kein Bank-NOC mehr nötig. Das Visum wird auf die Immobilie ausgestellt; die Hypothek bleibt bei der Bank.

7. Reicht der SPA für den Antrag auf das Golden Visa aus?

Nein. Der SPA ist der Kaufvertrag des Bauträgers und ersetzt nicht das offizielle DLD-Eigentumsdokument. Verwenden Sie den Oqood für eine Off-Plan-Immobilie oder den Title Deed für eine fertige Immobilie.

8. Welche Dokumente sind erforderlich?

Drei: der Title Deed oder Oqood, eine Reisepasskopie und ein aktuelles Passfoto. Digitale Kopien reichen für den Start.

9. Ist ein polizeiliches Führungszeugnis erforderlich?

Nein. Das Golden-Visa-Verfahren enthält nicht den PCC-Schritt, der beim 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer verwendet wird.

10. Was prüft das DLD?

Ihr Eigentum und den qualifizierenden Wert von AED 2 Millionen+, anhand seiner eigenen Register, vor der Einwanderungsphase.

11. Muss ich mein bestehendes VAE-Visum stornieren?

Wenn Sie bereits ein VAE-Aufenthaltsvisum besitzen — zum Beispiel ein Arbeitsvisum — wird es storniert, bevor das Golden Visa abgeschlossen wird. Erstantragsteller überspringen diesen Schritt.

12. Ist ein Medizintest erforderlich?

Ja, für jeden Antragsteller ab 18 Jahren: Bluttest und Röntgen des Brustkorbs in einem zugelassenen Zentrum. Kinder machen den Test nicht.

13. Wann ist die Emirates-ID-Biometrie erforderlich?

Nur für Erstantragsteller ab 15 Jahren, deren Fingerabdrücke und Foto noch nicht erfasst sind. Alle anderen überspringen den Schritt.

14. Wen kann ein Golden-Visa-Inhaber sponsern?

Ehepartner, Kinder (unverheiratet, jedes Alter) und Eltern, für dieselben zehn Jahre, vorbehaltlich der VAE-Regeln für das Familiensponsoring.

15. Wie hoch sind die Behördengebühren?

AED 9,421 für den Hauptantragsteller mit dem normalen Medizintest (AED 9,851 mit dem VIP-Medizintest), AED 4,137 pro erwachsenem Angehörigen und AED 3,864 pro Kind, zuzüglich einer einmaligen Gebühr für die Familienakte von AED 283. Die Servicegebühr von 800 DOCS wird separat auf WhatsApp genannt.

16. Wie lange dauert das Golden Visa?

7–14 Werktage von den Dokumenten bis zur Lieferung der Emirates ID, alles online.

17. Wie lange ist das Golden Visa gültig und kann es verlängert werden?

Zehn Jahre. Die Verlängerung ist üblich, solange Sie zum Zeitpunkt der Verlängerung weiterhin eine qualifizierende Immobilie halten und die Einwanderungsvoraussetzungen erfüllen.

18. Darf ich mit dem Golden Visa in einem Unternehmen arbeiten?

Ja. Ein Golden-Visa-Inhaber kann eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten und bei jedem Unternehmen in den VAE angestellt sein — anders als die Inhaber des 2-Jahres-Investorenvisums und des 5-Jahres-Rentnervisums. Ihre gesponserten Ehepartner und Kinder können ebenfalls eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten.

19. Darf ich mich länger als sechs Monate außerhalb der VAE aufhalten?

Ja. Die Sechs-Monats-Abwesenheitsregel, die einen gewöhnlichen VAE-Aufenthaltstitel erlöschen lässt, gilt nicht für Golden-Visa-Inhaber, sodass Sie im Ausland leben und den Aufenthaltstitel aktiv halten können.

20. Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Das Golden Visa ist an die qualifizierende Immobilie gebunden. Lesen Sie vor dem Verkauf unseren Leitfaden zum Immobilienverkauf mit einem VAE Golden Visa und schreiben Sie uns — die richtige Reihenfolge der Schritte schützt Ihren Aufenthaltstitel.

21. Was ist, wenn meine Immobilie unter AED 2 Millionen liegt?

Prüfen Sie das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer (kein Mindestwert). Antragsteller ab 55 Jahren mit AED 1 Million oder mehr sollten auch das 5-Jahres-Rentnervisum vergleichen.

22. Ist eine Krankenversicherung für das Golden Visa erforderlich?

Nein. Eine Krankenversicherung ist für das Visum nicht erforderlich: Sie steht nicht auf der Dokumentenliste, und in keinem Schritt wird ein Versicherungsnachweis verlangt. Der einzige gesundheitsbezogene Schritt ist der Medizintest. Manche Agenturen bündeln eine Versicherungspolice mit dem Visum, weil sie an der Police eine Provision verdienen — sie ist optional, keine Visumbedingung.

Zuletzt geprüft am 5. Oktober 2026. Die Behördengebühren sind die Beträge, die der FamilyVisa.ae-Rechner an diesem Datum angezeigt hat, und können sich ohne Vorankündigung ändern; der Live-Rechner bleibt vor Veröffentlichung oder Zahlung die endgültige Preisreferenz. FamilyVisa.ae wird von 800 DOCS LLC SOC betrieben, einem lizenzierten privaten Dokumentationsunternehmen in Dubai — keiner Behörde.