Immobilien-Visa Dubai: Bank-NOC entfällt — aus unserer Praxis

Jahrelang war ein einziges Dokument die größte Ursache für Verzögerungen bei Anträgen auf ein Immobilien-Visum in Dubai: die Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank bei beliehenen Immobilien. Wie wir bei FamilyVisa.ae in der täglichen Praxis sehen, hat sich das still und leise geändert: bei allen drei Kategorien des Immobilien-Visums — Golden Visa, Rentnervisum und Investorenvisum.

Ich schildere das aus unmittelbarer Erfahrung in der Praxis, nicht aus einem Rundschreiben. Das DLD gibt bei Verfahrensänderungen nur selten öffentliche Mitteilungen heraus; die Änderungen zeigen sich daran, was genehmigt wird und was nicht. Dies ist eine dieser Veränderungen.

Was wir heute bearbeitet haben

Bis vor Kurzem verlangte ein Immobilien-Visum-Antrag für eine beliehene Immobilie ein NOC der Bank, das keine Einwände gegen den Aufenthaltstitel bestätigt und zudem den bereits gezahlten Betrag sowie den offenen Restbetrag ausweist — in einer Formulierung, die das DLD akzeptiert.

Heute haben wir für Kunden mit beliehenen Immobilien mehrere Immobilien-Visum-Anträge hochgeladen — ohne NOC der Bank — und zwar in allen drei Kategorien. Alle wurden genehmigt. Verschiedene Banken, verschiedene Wohngebiete, verschiedene Visumarten. Das Muster ist durchgehend dasselbe.

Warum das wichtig ist

Bei über 5,000 Immobilien-Visum-Anträgen, die ich bearbeitet habe, habe ich noch nie erlebt, dass eine Bank in den VAE die Ausstellung eines NOC tatsächlich verweigert hätte. Die Banken stellen es immer aus — aber es dauert in der Regel 3 bis 4 Werktage, mitunter länger. Dazu kommen Gebühren, ein förmlicher Antrag, eine exakte Formulierung und Hin und Her, falls das DLD es zurückweist.

Obwohl das Ergebnis nie infrage stand, lagen Anträge regelmäßig eine Woche oder länger still, weil sie auf die Bank warten mussten. Da das NOC nicht mehr verlangt wird, ist dieser Engpass beseitigt — bei allen drei Arten des Immobilien-Visums.

Die tatsächlichen staatlichen Gebühren

Da der Ablauf nun schneller ist, stellt sich als Nächstes die naheliegende Frage: Was kostet es eigentlich? Hier die Gesamtkosten für den Sponsor bei jedem Immobilien-Visum, Stand Juni 2026:

Pro mitgesponsertem Kind: AED 3,864 beim Golden Visa, AED 2,914 beim Rentnervisum, AED 1,216 beim Investorenvisum. Servicegebühren kommen hinzu und variieren je nach Anbieter. Die vollständige, aufgeschlüsselte Übersicht finden Sie auf unserer Seite zu den Immobilien-Visum-Kosten →

Der neue Zeitplan

Ohne den NOC-Schritt folgt ein Antrag für eine beliehene Immobilie nun in etwa demselben Zeitplan wie bei einer vollständig bezahlten Immobilie:

• Immobilienbewertung — am selben Tag bei einem DLD-Trustee-Center (Treuhänder-Stelle)
• Einreichung des Antrags mit Title Deed, Reisepass, Passfoto und Emirates ID
• Prüfung durch das DLD und Bearbeitung durch die GDRFA — in der Regel 7 bis 10 Werktage
• Medizinische Untersuchung, Biometrie und Visum-Stempelung

Was sich nicht geändert hat

Regeln zum Immobilienwert. Für das Golden Visa ist weiterhin eine Immobilie ab AED 2 Mio. nötig, für das Rentnervisum ab AED 1 Mio. (bei einem Alter ab 55 Jahren), beim Investorenvisum gibt es keinen Mindestwert. Der offene Hypothekenbetrag spielt keine Rolle; maßgeblich ist der vom DLD ermittelte Marktwert.

Die Hypothek selbst. Das Visum wird auf Grundlage der Immobilie ausgestellt, aber die Immobilie bleibt bei Ihrer Bank beliehen. Das Pfandrecht Ihrer Bank bleibt bestehen. Zusätzlich trägt das DLD für die Laufzeit des Visums ein eigenes Pfandrecht ein.

Dies ist gängige Praxis, keine veröffentlichte Regel. Das DLD hat kein Rundschreiben herausgegeben. Ich berichte, was wir heute bei Genehmigungen sehen. Verfahren in den VAE können sich schnell ändern — in beide Richtungen. Wenn Sie kurz vor der Antragstellung stehen, holen Sie sich Rat bei jemandem aus der Praxis, der aktuell selbst Anträge einreicht.

Das Fazit

Wenn Sie eine beliehene Immobilie besitzen und einen Immobilien-Visum-Antrag aufgeschoben haben, weil Ihnen vor dem Papierkram mit der Bank graute — seit dieser Woche gilt dieser Grund nicht mehr. Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp unter 800 DOCS (3627), wenn Sie wissen möchten, wo Sie stehen — auf Grundlage dessen, was wir diese Woche tatsächlich genehmigt sehen.

❓ Häufige Fragen

1. Braucht man für ein Immobilien-Visum in Dubai bei einer beliehenen Immobilie noch ein Bank-NOC?

Nein. In unserer Praxis wird das NOC der Bank bei beliehenen Immobilien nicht mehr verlangt — bei allen drei Kategorien des Immobilien-Visums: Golden Visa, Rentnervisum und Investorenvisum.

2. Mindert der offene Hypothekenbetrag den Wert, der für das Visum zählt?

Nein. Der offene Hypothekenbetrag spielt keine Rolle; maßgeblich ist der vom DLD ermittelte Marktwert der Immobilie.

3. Bleibt das Pfandrecht der Bank bestehen?

Ja. Das Visum wird auf Grundlage der Immobilie ausgestellt, sie bleibt aber bei Ihrer Bank beliehen, und das Pfandrecht der Bank bleibt bestehen. Zusätzlich trägt das DLD für die Laufzeit des Visums ein eigenes Pfandrecht ein.

4. Wie lange dauert ein Visum für eine beliehene Immobilie jetzt?

Etwa so lange wie bei einer vollständig bezahlten Immobilie: Die Bewertung erfolgt am selben Tag, Prüfung durch das DLD und Bearbeitung durch die GDRFA dauern in der Regel 7 bis 10 Werktage, danach folgen medizinische Untersuchung, Biometrie und Visum-Stempelung.

5. Ist das eine offizielle Regel des DLD?

Nein, es ist gängige Praxis, keine veröffentlichte Regel: Das DLD hat kein Rundschreiben herausgegeben, und Verfahren in den VAE können sich schnell ändern. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Antrag von jemandem prüfen, der aktuell selbst Anträge einreicht.