Durante años, la mayor fuente de demoras en una solicitud de visa por propiedad en Dubái ha sido un único trámite documental: la carta de no objeción (NOC) del banco para las propiedades hipotecadas. Según lo que vemos a diario en FamilyVisa.ae, eso ha cambiado discretamente en las tres categorías de visa por propiedad — Golden Visa, Visa de Jubilación y Visa de Inversor.

Comparto esto a partir de la experiencia directa, en el día a día, y no de una circular. El DLD rara vez emite anuncios públicos cuando cambian los procedimientos; los cambios se notan en lo que se aprueba y en lo que no. Este es uno de esos cambios.

Lo que tramitamos hoy

Hasta hace muy poco, una solicitud de visa por propiedad sobre un inmueble hipotecado exigía una NOC del banco en la que constara su no objeción a la visa de residencia, además del importe pagado y del saldo pendiente — con una redacción específica que el DLD diera por válida.

Hoy presentamos varias solicitudes de visa por propiedad de clientes con inmuebles hipotecados — sin la NOC del banco — en las tres categorías. Todas fueron aprobadas. Distintos bancos, distintas comunidades, distintos tipos de visa. El patrón es constante.

Por qué es importante

En las más de 5,000 solicitudes de visa por propiedad que he gestionado, jamás vi a un banco de los EAU negarse realmente a emitir una NOC. Los bancos siempre la emiten — pero suele tardar de 3 a 4 días hábiles, a veces más. Con tasas, una solicitud formal, una redacción precisa e idas y venidas si el DLD la devuelve.

Así que, aunque el resultado nunca estuvo en duda, las solicitudes solían quedar paradas una semana o más esperando al banco. Ahora que ya no se pide la NOC, ese cuello de botella ha desaparecido — en los tres tipos de visa por propiedad.

Las tasas gubernamentales reales

Ahora que el plazo es más corto, la siguiente pregunta es la obvia: ¿cuánto cuesta realmente? Este es el total para el patrocinador en cada visa por propiedad, a junio de 2026:

Por cada hijo dependiente: AED 3,864 en la Golden Visa, AED 2,914 en la Visa de Jubilación y AED 1,216 en la Visa de Inversor. Las tarifas de servicio son aparte y varían según el proveedor. Consulte el desglose completo en nuestra página de costos de la visa por propiedad →

El nuevo cronograma

Sin el paso de la NOC, una solicitud sobre un inmueble hipotecado sigue ahora, más o menos, el mismo cronograma que la de un inmueble pagado por completo:

• Valoración de la propiedad — el mismo día en un centro Trustee del DLD
• Presentación de la solicitud con el Título de Propiedad, pasaporte, foto y Emirates ID
• Revisión del DLD y trámite ante la GDRFA — normalmente de 7 a 10 días hábiles
• Examen médico, biometría y sellado de la visa

Lo que no ha cambiado

Reglas sobre el valor de la propiedad. La Golden Visa sigue exigiendo AED 2M+, la Visa de Jubilación AED 1M+ (con 55+ años) y la Visa de Inversor no tiene mínimo. El saldo de la hipoteca no importa; lo que cuenta es el valor de mercado que tasa el DLD.

La hipoteca en sí. La visa se emite con base en la propiedad, pero esta sigue hipotecada con su banco. El gravamen de su banco se mantiene. El DLD también coloca su propio gravamen mientras dure la visa.

Esto es la práctica actual, no una norma publicada. El DLD no ha emitido ninguna circular. Lo que informo es lo que vemos hoy en las aprobaciones. Los procedimientos de los EAU pueden cambiar con rapidez, en un sentido o en otro. Si está a punto de presentar su solicitud, pida asesoría a un profesional que esté tramitando solicitudes de forma activa.

En resumen

Si tiene una propiedad hipotecada y ha estado posponiendo la visa por propiedad por temor al papeleo del banco — esta semana, ese motivo ya no se sostiene. Hable con nuestro equipo por WhatsApp en 800 DOCS (3627) si quiere saber en qué situación se encuentra según lo que realmente estamos viendo aprobado esta semana.