2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer in Dubai (2026): Kosten, Voraussetzungen, Dokumente, Ablauf & FAQ

Das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer (auch Dubai-Immobilieninvestorenvisum oder 2-Jahres-Immobilien-Visum genannt) ist das VAE-Aufenthaltsvisum für Eigentümer von Immobilien in Dubai, deren Immobilie weniger als AED 2 Millionen wert ist — die Schwelle für das Golden Visa. Es gibt keinen Mindestwert der Immobilie; hat die Immobilie mehr als einen Eigentümer, muss der Anteil jedes Eigentümers mehr als AED 400,000 wert sein. Die Behördengebühren betragen AED 9,834 für den Hauptantragsteller, das Visum wird in 10–18 Werktagen ausgestellt, zu 100 % online, und es wird alle zwei Jahre verlängert, solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Es ist der einzige Immobilienweg, der ein polizeiliches Führungszeugnis (PCC), eine DLD-Sperre der Immobilie und eine zweckgebundene Lizenz erfordert, und es ist ein Investoren-Aufenthaltstitel, kein Arbeitsvisum: Der Hauptantragsteller kann damit keine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten, gesponserte Familienangehörige hingegen schon. Eine Krankenversicherung ist für das Visum nicht erforderlich. Dieser Leitfaden behandelt die Voraussetzungen, jede Gebühr, die 15 Schritte und die Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.

🧭 Welches Immobilien-Visum passt zu Ihnen?

Dubai hat drei immobilienbasierte Aufenthaltsvisa, und der Immobilienwert entscheidet über den Weg. Dieser Artikel behandelt den 2-Jahres-Weg; die anderen beiden haben ihre eigenen Leitfäden.

Einfache Regel: AED 2 Mio. oder mehr → Golden Visa. Unter AED 2 Mio. → 2-Jahres-Investorenvisum. 55 Jahre oder älter mit AED 1 Mio. oder mehr → vergleichen Sie auch das 5-Jahres-Rentnervisum.

✅ Voraussetzungen für das Dubai-Immobilieninvestorenvisum: Wer ist berechtigt?

• Immobilie unter AED 2 Millionen — der Standardweg, wenn Ihre Investition unter der Golden-Visa-Schwelle liegt. Es gibt keinen Mindestwert der Immobilie: Auch ein Studio ist berechtigt.
• Immobilie auf Ihren Namen. Hat die Immobilie mehr als einen Eigentümer, muss der Anteil jedes Eigentümers mehr als AED 400,000 wert sein — Anteile können nicht zusammengelegt werden, und jeder Eigentümer stellt einen eigenen Antrag.
• Fertige oder Off-Plan-Immobilie — beide sind berechtigt, mit dem korrekten registrierten Dokument des Dubai Land Department (Title Deed (Eigentumsurkunde) oder Oqood).
• Jede Nationalität, jedes Alter. Sie können den Antrag von innerhalb oder außerhalb der VAE stellen.

💼 Darf ich mit dem 2-Jahres-Investorenvisum arbeiten?

Das 2-Jahres-Investorenvisum ist ein Investoren-Aufenthaltstitel, kein Beschäftigungsvisum. Als Hauptantragsteller können Sie damit keine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten — das Ministerium für Humanressourcen und Emiratisierung stellt Inhabern des 2-Jahres-Immobilieninvestorenvisums keine Arbeitserlaubnis aus (dasselbe gilt für das 5-Jahres-Rentnervisum). Ihre gesponserten Ehepartner und Kinder können mit ihrem Angehörigenvisum eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten und für jeden Arbeitgeber in den VAE arbeiten. Wenn Sie selbst angestellt arbeiten möchten, erlaubt das 10-Jahres-Golden-Visa (Immobilie im Wert von AED 2 Mio. oder mehr) eine MoHRE-Arbeitserlaubnis.

🏥 Ist eine Krankenversicherung für das 2-Jahres-Investorenvisum erforderlich?

Nein. Für das Visum selbst ist keine Krankenversicherung erforderlich. Sie steht nicht auf der Dokumentenliste, sie wird in keinem der 15 Schritte unten hochgeladen, und vor der Stempelung des 2-jährigen Investoren-Aufenthaltstitels wird kein Versicherungsnachweis verlangt. Der einzige gesundheitsbezogene Schritt im Verfahren ist der Medizintest (AED 273). Eine Krankenversicherung für den Alltag in Dubai ist eine separate, persönliche Entscheidung — sinnvoll, aber keine Bedingung für dieses Visum.

📄 Erforderliche Dokumente für das Dubai-Immobilieninvestorenvisum

1. 1Title Deed für eine fertige Immobilie oder Oqood für eine Off-Plan-Immobilie
2. 2Reisepasskopie
3. 3Aktuelles Passfoto
4. 4Polizeiliches Führungszeugnis (PCC) von der Dubai Police

Digitale Kopien reichen für den Start — senden Sie sie per WhatsApp. Keine Kuriere, keine Bürobesuche.

Reicht der SPA für ein Immobilien-Visum aus?

Nein. Das Sales and Purchase Agreement (Kaufvertrag) ist der Kaufvertrag des Bauträgers, nicht der offizielle Eigentumsnachweis des Dubai Land Department, und ersetzt daher nicht das registrierte Dokument. Sobald die Immobilie beim DLD registriert ist, wird eine Off-Plan-Immobilie durch den Oqood und eine fertige Immobilie durch den Title Deed nachgewiesen. Der SPA allein ist für dieses Visum nur ein vorläufiges Kaufdokument.

🗺️ So beantragen Sie das 2-Jahres-Immobilien-Visum in Dubai — die 15 Schritte

Jeder Schritt wird von 800 DOCS online eingereicht und für Sie nachverfolgt. Das Etikett an jedem Schritt zeigt, welche Behörde ihn bearbeitet.

💰 Was kostet das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer?

Dies sind die Behördengebühren der VAE für ein neues 2-Jahres-Investorenvisum mit dem normalen Medizintest, wie vom Immobilien-Visum-Rechner von FamilyVisa.ae berechnet. Sie werden an die jeweilige Behörde gezahlt, sobald der Schritt ansteht. Die Servicegebühr von 800 DOCS ist separat und wird Ihnen auf WhatsApp genannt, bevor Sie etwas bezahlen.

Lieber den VIP-Medizintest (Ergebnis in 30 Minuten)? Rechnen Sie AED 430 hinzu — die Gesamtsumme beträgt dann AED 10,264. Behördengebühren können sich ändern; der Live-Rechner ist vor der Zahlung immer die endgültige Referenz.

👨‍👩‍👧 Kosten des Familienvisums unter dem 2-Jahres-Investorenvisum

Sobald Ihr Investoren-Aufenthaltstitel ausgestellt ist, können Sie Ihren Ehepartner und Ihre Kinder für dieselben zwei Jahre sponsern. Die Behördengebühr pro Familienmitglied hängt von zwei Dingen ab: ob die Person bereits in den VAE oder noch im Ausland ist, und ob sie ein Erwachsener (18+, Medizintest erforderlich) oder ein Kind (kein Medizintest) ist.

Ein Kind kostet AED 273 weniger als ein Erwachsener, weil Kinder keinen Medizintest machen. Der Antrag, während die Familie noch im Ausland ist, ist günstiger, weil die im Ausland ausgestellte Einreisegenehmigung weniger kostet und keine Statusänderung anfällt. Mit dem ersten Familienantrag kommt eine einmalige Gebühr von AED 203 für die Eröffnung der Familienakte hinzu, und im Ausland ausgestellte Heirats- oder Geburtsurkunden müssen MOFA-beglaubigt sein.

Beispiel: Ein Eigentümer in den VAE mit Ehepartner und einem Kind zahlt AED 9,834 + 2,814 + 2,541 + 203 = AED 15,392 an Behördengebühren. Berechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Rechner →

⏱️ Wie lange dauert das Dubai-Immobilieninvestorenvisum?

10–18 Werktage von den Dokumenten bis zur Emirates ID. Das polizeiliche Führungszeugnis, die DLD-Sperre mit zweckgebundener Lizenz und die Establishment Card sind die zusätzlichen Stationen, die der Golden- und der Rentnerweg nicht haben — deshalb dauert dieser Weg einige Tage länger. Was zusätzliche Zeit kosten kann: ein Reisepass mit weniger als sechs Monaten Gültigkeit, ein bestehendes VAE-Visum, das zuerst storniert oder geändert werden muss, ein Erstantragsteller, der persönlich Fingerabdrücke abgeben muss, und Feiertage.

🔗 Weitere Leitfäden

• 10-Jahres-Golden-Visa für Immobilieneigentümer (AED 2 Mio. oder mehr)
• 5-Jahres-Rentnervisum über Immobilien (ab 55 Jahren, AED 1 Mio. oder mehr)
• Übersicht Immobilien-Visum und der Live-Visum-Rechner
• Regeländerung beim Dubai-Immobilien-Visum: Zusammenlegung von Portfolios endet (Juli 2026)

❓ Häufige Fragen

1. Was ist das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilieneigentümer?

Ein verlängerbares VAE-Aufenthaltsvisum für berechtigte Eigentümer von Immobilien in Dubai. Es ist normalerweise die richtige Option für einen Aufenthaltstitel über Immobilien, wenn der Immobilienwert unter der Golden-Visa-Schwelle von AED 2 Millionen liegt.

2. Für wen kommt das 2-Jahres-Investorenvisum infrage?

Für Immobilieneigentümer mit einer Immobilie unter AED 2 Millionen, die nicht unter die besondere Kategorie des 5-Jahres-Rentnervisums fallen (ab 55 Jahren mit AED 1 Million oder mehr).

3. Gibt es einen Mindestwert der Immobilie?

Nein. Eine Immobilie unter AED 2 Millionen fällt normalerweise unabhängig von ihrem Wert unter den 2-Jahres-Weg. Die Berechtigung wird dennoch anhand der Eigentumsstruktur und der aktuellen DLD-Regeln geprüft.

4. Ist eine Immobilie in Miteigentum berechtigt?

Ja, wenn der Anteil jedes Eigentümers mehr als AED 400,000 wert ist. Anteile von Miteigentümern können nicht zusammengelegt werden, und jeder Eigentümer beantragt sein eigenes Visum auf Basis seines eigenen Anteils.

5. Ist eine Off-Plan-Immobilie berechtigt?

Ja, sobald die Immobilie beim Dubai Land Department registriert ist und der Oqood für den Antrag vorliegt.

6. Ist eine fertige Immobilie berechtigt?

Ja. Eine fertige Immobilie wird durch den Title Deed des Dubai Land Department nachgewiesen.

7. Reicht der SPA für den Antrag aus?

Nein. Der SPA ist der Kaufvertrag des Bauträgers und ersetzt nicht das offizielle DLD-Eigentumsdokument. Verwenden Sie den Oqood für eine Off-Plan-Immobilie oder den Title Deed für eine fertige Immobilie.

8. Ist ein polizeiliches Führungszeugnis erforderlich?

Ja. Das PCC der Dubai Police ist Teil des Verfahrens für das 2-Jahres-Investorenvisum — der Golden- und der Rentnerweg brauchen es nicht.

9. Was kostet das 2-Jahres-Investorenvisum?

AED 9,834 an Behördengebühren für den Hauptantragsteller mit dem normalen Medizintest (AED 10,264 mit dem VIP-Medizintest). Die Servicegebühr von 800 DOCS wird separat auf WhatsApp genannt.

10. Wie lange ist das Visum gültig?

Der Aufenthaltstitel wird für 2 Jahre ausgestellt, vorbehaltlich der geltenden Einwanderungs- und Immobilienregeln.

11. Kann das Visum verlängert werden?

Ja, normalerweise — solange Sie zum Zeitpunkt der Verlängerung weiterhin die Immobilien- und Einwanderungsvoraussetzungen erfüllen.

12. Kann ich meinen Ehepartner und meine Kinder sponsern?

Ja. Berechtigte Familienangehörige können gesponsert werden, nachdem der Investoren-Aufenthaltstitel des Hauptantragstellers ausgestellt ist, vorbehaltlich der VAE-Regeln für das Familiensponsoring, und sie können den Antrag stellen, während sie noch im Ausland sind.

13. Was kostet ein Familienvisum für eine Person innerhalb der VAE?

AED 2,814 für einen Erwachsenen und AED 2,541 für ein Kind an Behördengebühren, zuzüglich einer einmaligen Gebühr von AED 203 für die Eröffnung der Familienakte.

14. Was kostet ein Familienvisum für eine Person außerhalb der VAE?

AED 1,489 für einen Erwachsenen und AED 1,216 für ein Kind an Behördengebühren, zuzüglich der einmaligen Gebühr von AED 203 für die Eröffnung der Familienakte.

15. Brauchen Kinder einen Medizintest?

Nein. Kinder unter 18 machen keinen Medizintest und zahlen die Medizingebühr von AED 273 nicht.

16. Brauche ich die Emirates-ID-Biometrie?

Nur falls nötig: Erstantragsteller ab 15 Jahren geben Fingerabdrücke und ein Foto ab. Antragsteller, deren gültige Biometrie bereits erfasst ist, müssen den Schritt je nach ICP-Verfahren möglicherweise nicht wiederholen.

17. Wie lange dauert das gesamte Verfahren?

10–18 Werktage von den Dokumenten bis zur Lieferung der Emirates ID, alles online.

18. Darf ich mit dem 2-Jahres-Investorenvisum in einem Unternehmen arbeiten?

Nicht als Angestellter: MoHRE stellt dem Inhaber eines 2-Jahres-Immobilieninvestorenvisums (oder eines 5-Jahres-Rentnervisums) keine Arbeitserlaubnis aus. Ihre gesponserten Ehepartner und Kinder können mit ihrem Angehörigenvisum eine MoHRE-Arbeitserlaubnis erhalten. Wenn Sie selbst eine Arbeitserlaubnis benötigen, erlaubt das 10-Jahres-Golden-Visa dies.

19. Was ist der Unterschied zwischen dem 2-Jahres-Investorenvisum und dem Golden Visa?

Immobilienwert und Gültigkeit: Das Investorenvisum gilt für Immobilien unter AED 2 Millionen (kein Mindestwert) und läuft 2 Jahre; das Golden Visa erfordert AED 2 Millionen oder mehr, läuft 10 Jahre, verzichtet auf das polizeiliche Führungszeugnis und erlaubt eine MoHRE-Arbeitserlaubnis.

20. Ist eine Krankenversicherung für das 2-Jahres-Investorenvisum erforderlich?

Nein. Eine Krankenversicherung ist für das Visum nicht erforderlich: Sie steht nicht auf der Dokumentenliste, und in keinem Schritt wird ein Versicherungsnachweis verlangt. Der einzige gesundheitsbezogene Schritt ist der Medizintest. Manche Agenturen bündeln eine Versicherungspolice mit dem Visum, weil sie an der Police eine Provision verdienen — sie ist optional, keine Visumbedingung.

Zuletzt geprüft am 5. Oktober 2026. Die Behördengebühren sind die Beträge, die der FamilyVisa.ae-Rechner an diesem Datum angezeigt hat, und können sich ohne Vorankündigung ändern; der Live-Rechner bleibt vor Veröffentlichung oder Zahlung die endgültige Preisreferenz. FamilyVisa.ae wird von 800 DOCS LLC SOC betrieben, einem lizenzierten privaten Dokumentationsunternehmen in Dubai — keiner Behörde.