الاقامة الذهبية عن طريق العقار في الامارات (2026): دليل شامل للشروط الحالية والقديمة وما الذي تغيّر

الشروط حتى أكتوبر 2026: إذا كنت تملك عقاراً في الإمارات بقيمة AED 2 مليون أو أكثر باسمك، فيمكنك الحصول على الإقامة الذهبية في الإمارات لمدة 10 سنوات. سواء كان العقار جاهزاً أو على الخارطة، مرهوناً أو مدفوعاً بالكامل، لم يعد مهماً كم دفعت، ولا نسبة الإنجاز في البناء، ولا وجود شهادة عدم ممانعة من البنك. تحتاج إلى ثلاثة مستندات فقط: سند الملكية (أو عقود Oqood للعقار على الخارطة)، ونسخة من جواز السفر، وصورة شخصية. تبلغ الرسوم الحكومية AED 9,421، وتصدر التأشيرة عادةً خلال 7 إلى 14 يوم عمل.

تغيّرت الشروط مرات عديدة منذ إطلاق مسار العقار، وكثير مما تجده على الإنترنت، وما تكرره بعض إجابات الذكاء الاصطناعي، يصف شروطاً قديمة. لذلك يبدأ هذا الدليل بالشروط المعمول بها اليوم، ثم يشرح كل شرط سابق ومتى تغيّر، لتفرّق بين المعلومات الحالية والمعلومات القديمة.

✅ شروط الاقامة الذهبية عن طريق العقار اليوم (أكتوبر 2026)

• قيمة العقار: AED 2 مليون أو أكثر، لعقار واحد أو لعدة عقارات باسمك مجتمعة.
• مدة التأشيرة: 10 سنوات، قابلة للتجديد ما دمت تملك العقار.
• العقار على الخارطة: يُقبل بشهادة عقود (Oqood)؛ ولا يُنظر إلى نسبة الإنجاز في المشروع.
• حالة السداد: لا تؤخذ في الاعتبار، فالعبرة بقيمة العقار لا بالمبلغ الذي دفعته.
• العقار المرهون: يُقبل؛ ولم تعد شهادة عدم ممانعة من البنك مطلوبة.
• الملكية: يُقيَّم كل مالك بشكل فردي؛ ولم يعد بإمكان الزوجين الجمع بين ملكيتهما.
• المستندات: سند الملكية (للعقار الجاهز) أو عقود Oqood (للعقار على الخارطة)، ونسخة من جواز السفر، وصورة شخصية، ولا شيء غير ذلك.
• غير مقبول: اتفاقية البيع والشراء SPA وحدها.

🕰️ كيف تطورت شروط الإقامة الذهبية العقارية؟

خُففت شروط مسار العقار تدريجياً، وذلك على النحو التالي:

1. البداية (2020): تأشيرة 5 سنوات. حصل ملاك العقارات بقيمة AED 2 مليون أو أكثر على إقامة ذهبية لمدة 5 سنوات. كان يجب أن يكون العقار مدفوعاً بالكامل، ولم يكن العقار على الخارطة مقبولاً، ولا العقار المرهون، وكانت قائمة المستندات طويلة.
2. التحول إلى 10 سنوات. بموجب أنظمة الإقامة التي دخلت حيز التنفيذ في 3 أكتوبر 2022، أصبح ملاك العقارات بقيمة AED 2 مليون أو أكثر مؤهلين للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات.
3. قبول العقار على الخارطة بشروط. أصبح العقار على الخارطة مؤهلاً، بشرط ألا تقل نسبة الإنجاز في المشروع عن 50%‎، ثم خُفضت لاحقاً إلى 20%‎. وكانت شهادة عدم ممانعة من المطور وكشف حساب من المطور مطلوبين أيضاً.
4. قبول العقار المرهون مع شهادة من البنك. أصبح العقار المرهون مؤهلاً مع شهادة عدم ممانعة من البنك.
5. شرط سداد 50%‎. في العقار على الخارطة والعقار المرهون، كانت العبرة بالمبلغ المدفوع: كان يجب سداد 50%‎ على الأقل من AED 2 مليون، أي AED 1 مليون، للمطور أو البنك.
6. كان بإمكان الزوجين الجمع. كان بإمكان الزوجين الجمع بين ملكيتهما في عقار مشترك للوصول إلى AED 2 مليون.
7. مطلع 2026: القيمة فقط. أُلغي شرط الحد الأدنى للسداد، فأصبحت العبرة بقيمة العقار لا بالمبلغ المدفوع.
8. اليوم (أكتوبر 2026). لم تعد نسبة الإنجاز في مشاريع العقارات على الخارطة تُفحص، ولم تعد شهادة عدم ممانعة من البنك مطلوبة، ولم تعد مستندات المطور لازمة، ولم يعد بإمكان الزوجين الجمع بين ملكيتهما، وتقلصت المستندات إلى ثلاثة.

⚖️ الشروط القديمة والشروط الحالية: مقارنة سريعة

🔍 لماذا لا تزال ترى الشروط القديمة على الإنترنت؟

نشر الوسطاء العقاريون والمطورون والمواقع الإخبارية أدلة كلما تغيّرت الشروط، ولم يُحدَّث كثير منها. وتخلط نتائج البحث وأدوات الذكاء الاصطناعي بين هذه الصفحات، فقد تقرأ أنك تحتاج إلى سداد 50%‎، أو مرحلة إنجاز في البناء، أو شهادة عدم ممانعة من البنك، أو شهادة ملكية مشتركة. تحقق دائماً من تاريخ ما تقرؤه، وإن كنت في شك فأرسل إلينا سند الملكية أو عقود (Oqood) لنؤكد لك وفق الشروط الحالية.

🏠 من يحق له الحصول على الإقامة الذهبية العقارية الآن؟

📄 المستندات المطلوبة للإقامة الذهبية عن طريق العقار (ثلاثة فقط)

1. سند الملكية للعقار الجاهز، أو عقود (Oqood) للعقار على الخارطة.
2. نسخة من جواز السفر.
3. صورة شخصية.

هذا كل شيء. اتفاقية البيع والشراء SPA ليست مستنداً صالحاً للإقامة الذهبية. ويحتاج أفراد العائلة إلى مستنداتهم الخاصة، راجع الإقامة الذهبية لأفراد العائلة.

🗺️ كيفية التقديم على الإقامة الذهبية: 12 خطوة من المستندات إلى الهوية الإماراتية

1. المستندات: سند الملكية أو عقود (Oqood)، ونسخة من جواز السفر، وصورة شخصية.
2. التحقق من العقار: تأكيد الملكية والقيمة.
3. تقديم الطلب لدى إدارة الإقامة: الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي (GDRFA) للمقيمين في دبي، والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية (ICP) لبقية الإمارات.
4. الموافقة المبدئية: لمقدمي الطلبات المقيمين في الإمارات.
5. إلغاء التأشيرة الحالية: لمقدمي الطلبات المقيمين في الإمارات.
6. طلب الفحص الطبي: لمن بلغوا 18 عاماً فأكثر فقط.
7. الفحص الطبي: حضورياً.
8. صدور تقرير اللياقة الطبية.
9. صدور الإقامة الذهبية.
10. طلب الهوية الإماراتية.
11. بصمات الهوية الإماراتية: حضورياً، عند الحاجة فقط.
12. تسليم الهوية الإماراتية: بطاقتك لمدة 10 سنوات.

🚶 زيارتان حضوريتان فقط

• الفحص الطبي في مركز طبي معتمد: زيارة واحدة، للبالغين 18+‎ فقط؛ ولا يحتاج إليه الأطفال.
• بصمات الهوية الإماراتية: زيارة واحدة، فقط لمن يتقدمون لأول مرة بعمر 15+‎؛ ولا حاجة إليها إذا كانت بصماتك مسجلة مسبقاً.

⏱️ كم تستغرق إجراءات الإقامة الذهبية العقارية؟

عادةً 7 إلى 14 يوم عمل في المسار العادي، أو أقل من 3 أيام عمل في المسار السريع. المدد تقديرية وليست مضمونة.

💰 رسوم الإقامة الذهبية في الإمارات لملاك العقارات

يدفع ملاك العقارات بنداً واحداً إضافياً مقارنة بمسارات الإقامة الذهبية الأخرى: AED 5,284 رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) والرسوم الإدارية. وتنطبق على مقدم الطلب الرئيسي فقط، ولا تنطبق أبداً على أفراد العائلة.

لمعرفة إجمالي تكلفة العائلة ومقارنتها بالمسارات الأخرى، راجع رسوم الإقامة الذهبية 2026.

👨‍👩‍👧 إضافة عائلتك إلى إقامتك الذهبية

يمكن لزوجتك وأبنائك من أي عمر ووالديك الحصول على الإقامة نفسها لمدة 10 سنوات على كفالتك. راجع الإقامة الذهبية لأفراد العائلة.

🔒 هل يمكنك بيع عقارك لاحقاً؟

ما دامت إقامتك الذهبية مرتبطة بعقار، تضع دائرة الأراضي والأملاك في دبي حجزاً على هذا العقار يمنع بيعه أو هبته، لكن يبقى بإمكانك تأجيره أو رهنه. وللبيع، انقل الربط إلى عقار آخر بقيمة AED 2 مليون أو أكثر، أو ألغِ التأشيرة أولاً. اقرأ بيع العقار مع الإقامة الذهبية في الإمارات لمعرفة الإجراءات كاملة.

🏘️ عقار بقيمة أقل من AED 2 مليون؟

🏢 من يُنجز معاملات الإقامة الذهبية العقارية في دبي؟

لسنوات، كانت معاملات تأشيرات العقار في دبي تتم أساساً عبر DLD Cube، وهو الاسم التجاري لـ Al Taresh Government Transactions، أحد أوائل مراكز الخدمة في هذا المجال. واليوم تُنجز عدة جهات معاملات الإقامة الذهبية العقارية، منها Golden Cube (On Time Government Transactions) وGulf Vision Government Transactions وYalais Government Transactions وEGSH. أما FamilyVisa.ae فتُنجز الطلب بالكامل عبر الإنترنت بنسبة 100%‎، مع تفصيل كل رسم حكومي قبل أن تدفع.

📝 ملخص سريع

• الشروط حتى أكتوبر 2026: عقار بقيمة AED 2 مليون أو أكثر باسمك ← الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات.
• يُقبل العقار على الخارطة والمرهون؛ ولم تعد حالة السداد ولا نسبة الإنجاز ولا شهادة عدم ممانعة من البنك مهمة.
• لم يعد بإمكان الزوجين الجمع؛ فكل مالك يُقيَّم بشكل فردي.
• ثلاثة مستندات: سند الملكية أو عقود (Oqood)، ونسخة الجواز، وصورة، ولا تُقبل اتفاقية البيع والشراء SPA.
• الرسوم الحكومية: AED 9,421؛ والمدة عادةً 7 إلى 14 يوم عمل، أو أقل من 3 في المسار السريع.

راجع رزيب عبدالله (Razeeb Abdulla)، الرئيس التنفيذي لـ FamilyVisa.ae، هذه الشروط آخر مرة في أكتوبر 2026، استناداً إلى الطلبات التي نُنجزها كل أسبوع. وتبقى الموافقة دائماً قراراً بيد السلطات الإماراتية.

🔗 أدلة ذات صلة

• الإقامة الذهبية في الإمارات 2026: المسارات والشروط والرسوم
• رسوم الإقامة الذهبية 2026: التفاصيل الكاملة
• الإقامة الذهبية لأصحاب الشركات
• الإقامة الذهبية للمديرين: الراتب والرسوم
• الإقامة الذهبية عبر وديعة بنكية ثابتة
• الإقامة الذهبية لأفراد العائلة
• الإقامة الذهبية لأصحاب المواهب الاستثنائية
• بيع العقار مع الإقامة الذهبية في الإمارات

❓ الأسئلة الشائعة

1. ما هي شروط الاقامة الذهبية عن طريق العقار في 2026؟

حتى أكتوبر 2026: تحتاج إلى عقار في الإمارات بقيمة AED 2 مليون أو أكثر باسمك، جاهزاً أو على الخارطة، مرهوناً أو غير مرهون. ومدة التأشيرة 10 سنوات. ولا تحتاج إلا إلى ثلاثة مستندات: سند الملكية (أو عقود Oqood للعقار على الخارطة)، ونسخة من جواز السفر، وصورة شخصية.

2. هل الإقامة الذهبية العقارية لمدة 5 سنوات أم 10 سنوات؟

10 سنوات. عند بدء مسار العقار، كان ملاك العقارات بقيمة AED 2 مليون يحصلون على إقامة ذهبية لمدة 5 سنوات. أما الآن فيحصل ملاك العقارات بقيمة AED 2 مليون أو أكثر على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات.

3. هل يجب أن أكون قد سددت 50%‎ أو AED 1 مليون من قيمة عقاري؟

لا. كان ذلك شرطاً سابقاً. اليوم تنظر الجهات المختصة إلى قيمة العقار، لا إلى المبلغ الذي دفعته. فالعقار بقيمة AED 2 مليون مؤهل حتى لو كان معظمه لا يزال ضمن خطة سداد أو رهن عقاري.

4. هل يمكنني الحصول على الإقامة الذهبية بعقار على الخارطة؟

نعم. يُقبل العقار على الخارطة المسجل بشهادة عقود (Oqood)، ما دامت قيمته AED 2 مليون أو أكثر. ولم تعد نسبة الإنجاز في المشروع تُفحص.

5. هل تهم نسبة الإنجاز في الإقامة الذهبية للعقار على الخارطة؟

لا، لم تعد تهم. في السابق كان يجب ألا تقل نسبة الإنجاز في المشروع عن 50%‎، ثم 20%‎ لاحقاً. أما اليوم فلا تؤخذ نسبة الإنجاز في الاعتبار.

6. هل يمكنني الحصول على الإقامة الذهبية بعقار مرهون؟

نعم. يُقبل العقار المرهون، ولم تعد شهادة عدم ممانعة (NOC) من البنك مطلوبة. ولا تزال مواقع كثيرة تذكر شهادة البنك لأنها كانت مطلوبة وفق الشروط السابقة.

7. هل يمكن للزوجين جمع عقاراتهما للحصول على إقامة ذهبية واحدة؟

لا، لم يعد ذلك ممكناً. في السابق كان بإمكان الزوجين الجمع في عقار مملوك لهما معاً للوصول إلى AED 2 مليون. أما وفق الشروط الحالية فيُقيَّم كل مالك بشكل فردي، لذا يجب أن تبلغ قيمة العقار المسجل باسمك AED 2 مليون أو أكثر.

8. هل يمكنني الجمع بين عدة عقارات للوصول إلى AED 2 مليون؟

نعم. يمكن الجمع بين عدة عقارات مسجلة باسمك للوصول إلى AED 2 مليون.

9. ما المستندات المطلوبة للإقامة الذهبية عن طريق العقار؟

ثلاثة فقط: سند الملكية للعقار الجاهز أو عقود (Oqood) للعقار على الخارطة، ونسخة من جواز السفر، وصورة شخصية. واتفاقية البيع والشراء SPA ليست مستنداً صالحاً للإقامة الذهبية.

10. كم رسوم الإقامة الذهبية في الإمارات لمالك العقار؟

تبلغ الرسوم الحكومية AED 9,421 لمقدم الطلب الرئيسي: AED 5,284 رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) والرسوم الإدارية، وAED 2,710 للهجرة والتأشيرة، وAED 1,154 للهوية الإماراتية لمدة 10 سنوات، وAED 273 للفحص الطبي. وتبلغ تكلفة كل طفل دون 18 عاماً AED 3,864.

11. كم تستغرق إجراءات الإقامة الذهبية لمالك العقار؟

عادةً 7 إلى 14 يوم عمل في المسار العادي، أو أقل من 3 أيام عمل في المسار السريع. المدد تقديرية وليست مضمونة.

12. هل أحتاج إلى زيارة أي مكتب حضورياً؟

مرتين كحد أقصى: الفحص الطبي لمقدمي الطلبات بعمر 18 عاماً فأكثر، وبصمات الهوية الإماراتية لمن يتقدمون لأول مرة بعمر 15 عاماً فأكثر. وكل ما عدا ذلك إجراءات ورقية.

13. ما هو DLD Cube؟

DLD Cube هو الاسم التجاري لـ Al Taresh Government Transactions، أحد أوائل مراكز الخدمة التي أنجزت تأشيرات العقار في دبي. واليوم تُنجز عدة جهات معاملات الإقامة الذهبية العقارية، منها FamilyVisa.ae التي تعمل عبر الإنترنت بنسبة 100%‎.

14. هل يمكنني بيع عقاري بعد الحصول على الإقامة الذهبية؟

يبقى العقار محجوزاً ويُمنع بيعه ما دامت التأشيرة مرتبطة به. يمكنك نقل الربط إلى عقار آخر بقيمة AED 2 مليون أو أكثر، أو إلغاء التأشيرة، قبل إتمام البيع.