迪拜黄金签证购房指南（2026）：阿联酋买房申请条件、新旧规定与变化一览
截至 2026 年 10 月的规定：只要您本人名下拥有价值 AED 2 百万或以上的阿联酋房产，即可申请阿联酋 10 年黄金签证。无论现房还是期房、按揭还是全款付清——已付多少房款、工程进度到哪一步、有没有银行无异议函，都已不再影响申请。您只需三份文件：产权证（期房为 Oqood 登记证明）、护照复印件和照片。政府费用为AED 9,421，通常7 至 14 个工作日即可下签。
购房途径推出以来，规定已经改过多次。网上的大量信息——包括一些 AI 的回答——讲的其实还是旧规定。本指南先讲清楚现在适用的条件，再逐条说明以前的规定及其变化时间，帮您分辨哪些信息是最新的、哪些已经过时。
✅ 2026年10月最新：迪拜黄金签证购房条件
- 房产价值：AED 2 百万或以上——单套房产，或您本人名下多套房产合计。
- 签证期限：10 年，持有房产期间可续签。
- 期房：凭 Oqood 证书即可申请；不核查项目施工进度。
- 付款情况：不予考虑——看的是房产价值，而不是您已经付了多少。
- 按揭房：可以申请；不再需要银行无异议函（NOC）。
- 产权归属：每位业主单独评估；夫妻名下的房产不能再合并计算。
- 文件：产权证（现房）或 Oqood（期房）、护照复印件和个人照片——无需其他文件。
- 不予接受：仅凭买卖合同（SPA）。
🕰️ 阿联酋黄金签证购房条件是如何演变的
购房途径是一步步放宽的，按时间顺序如下：
- 起步阶段（2020）：5 年签证。拥有价值 AED 2 百万或以上房产的业主可获得5 年黄金签证。房产必须全款付清，期房和按揭房都不接受，所需文件也很多。
- 改为 10 年。根据 2022 年 10 月 3 日生效的居留规定，拥有价值 AED 2 百万或以上房产的业主可申请10 年黄金签证。
- 期房可申请——但有条件。期房被纳入申请范围，但项目须至少完工50%，后来降至20%；同时还需提供开发商无异议函和开发商出具的对账单。
- 按揭房可申请——需银行无异议函。按揭房凭银行出具的无异议函即可申请。
- 50% 付款规定。对于期房和按揭房，看的是已付金额：须向开发商或银行至少支付 AED 2 百万的 50%，即AED 1 百万。
- 夫妻可合并计算。夫妻可将共同持有的房产合并计算，以达到 AED 2 百万。
- 2026 年初：只看价值。最低付款规定被取消：看的是房产价值，而不是已付金额。
- 现在（2026 年 10 月）。不再核查期房项目的施工进度，不再需要银行无异议函和开发商文件，夫妻名下房产不能再合并计算，所需文件减至三份。
⚖️ 旧规定与现行规定对比
| 项目 | 旧规定 | 现行规定（2026 年 10 月） |
|---|---|---|
| 签证期限 | 途径推出时为 5 年 | 10 年 |
| 看什么 | 已付金额（AED 2 百万的 50%，即 AED 1 百万） | 只看房产价值——AED 2 百万或以上 |
| 期房 | 最初不予接受 | 凭 Oqood 可以申请 |
| 期房施工进度 | 至少完工 50%，后来至少 20% | 不核查 |
| 期房相关文件 | 开发商无异议函和开发商对账单 | 无需提供 |
| 按揭房 | 最初不予接受，后来凭银行无异议函可申请 | 可以申请，无需银行无异议函 |
| 夫妻 | 可合并计算共同持有的房产 | 不可合并——每位业主单独评估 |
| 文件 | 清单很长 | 三份：产权证或 Oqood、护照复印件、照片 |
🔍 为什么网上仍能看到旧规定
每次规定调整，房产中介、开发商和新闻网站都会发布指南，但很多文章从未更新。搜索结果和 AI 工具把这些页面混在一起，所以您可能会看到“须已付 50%”“须达到施工节点”“须有银行无异议函”或“须有共有产权证明”之类的说法。请务必留意文章日期——如有疑问，把产权证或 Oqood 发给我们，我们按现行规定为您确认。
🏠 现在哪些业主符合购房黄金签证条件
| 您的情况 | 目前是否符合？ |
|---|---|
| 您名下价值 AED 2M+ 的现房 | 符合——凭产权证 |
| 价值 AED 2M+ 的期房 | 符合——凭 Oqood；不核查施工进度 |
| 价值 AED 2M+ 的按揭房 | 符合——无需银行无异议函 |
| 您名下多套房产合计价值 AED 2M+ | 符合——可合并计算 |
| 分期付款房产，目前已付很少 | 符合——看房产价值，不看已付金额 |
| 夫妻合计达到 AED 2M | 不符合——每位业主单独评估 |
| 仅有买卖合同（SPA） | 不符合——需要产权证或 Oqood |
| 价值低于 AED 2M 的房产 | 不适用于黄金签证——请参阅下方其他房产签证 |
📄 购房黄金签证所需材料（只需三份）
- 现房提供产权证，期房提供Oqood。
- 护照复印件。
- 个人照片。
就这些。买卖合同（SPA）不能作为申请黄金签证的有效文件。家庭成员需各自准备材料——请参阅黄金签证家属申请指南。
🗺️ 办理流程12步：从提交材料到领取 Emirates ID
- 准备文件——产权证或 Oqood、护照复印件和照片。
- 房产核验——确认所有权和价值。
- 向移民局递交申请——迪拜居民向迪拜居留与外国人事务总局（GDRFA）申请，其他酋长国向阿联酋联邦身份与国籍局（ICP）申请。
- 预审批——适用于已在阿联酋居住的申请人。
- 注销现有签证——适用于已在阿联酋居住的申请人。
- 体检申请——仅限 18 岁及以上申请人。
- 体检——须本人到场。
- 出具体检报告。
- 签发黄金签证。
- 申请 Emirates ID。
- Emirates ID 生物识别——须本人到场，仅在要求时办理。
- 领取 Emirates ID——您的 10 年期身份证。
🚶 只需本人到场两次
- 体检：在指定医疗中心完成，仅需一次，只限 18 岁及以上成人；儿童无需体检。
- Emirates ID 生物识别：仅需一次，只针对 15 岁及以上的首次申请人；系统中已有生物识别信息则无需再录。
⏱️ 办理需要多长时间
标准通道通常需要7 至 14 个工作日，加急通道不到 3 个工作日。时间仅为预估，并非保证。
💰 迪拜购房黄金签证费用
与其他黄金签证途径相比，业主要多付一项：AED 5,284 的 DLD 及行政费。这笔费用只针对主申请人——家庭成员无需支付。
家庭总费用及与其他途径的对比，请参阅2026 黄金签证费用。
👨👩👧 为家人办理
您的配偶、任何年龄的子女以及父母，都可以随您获得同样的 10 年居留。详见黄金签证家属申请指南。
🔒 以后想卖房怎么办
只要您的黄金签证与某套房产挂钩，迪拜土地局（Dubai Land Department）就会锁定该房产，不能出售或赠与——但仍可出租或抵押。如需出售，可先把签证关联转到另一套价值 AED 2 百万或以上的房产，或先注销签证。完整流程请阅读持阿联酋黄金签证如何出售房产。
🏘️ 房产价值不到 AED 2 百万？
| 签证 | 房产 | 期限 |
|---|---|---|
| 房产投资者签证 | 低于 AED 2M | 2 年 |
| 退休签证 | 房产 AED 1M+ · 年满 55 岁 | 5 年 |
| 黄金签证 | AED 2M+ | 10 年 |
🏢 迪拜购房黄金签证由哪些机构办理？
多年来，迪拜的房产签证主要由 DLD Cube 办理——这是 Al Taresh Government Transactions 的品牌名，也是该领域最早的服务中心之一。如今办理购房黄金签证的机构有多家，包括 Golden Cube（On Time Government Transactions）、Gulf Vision Government Transactions、Yalais Government Transactions 和 EGSH。FamilyVisa.ae 全程 100% 线上办理，付款前逐项列明每一笔政府费用。
📝 要点回顾
- 截至 2026 年 10 月的规定：本人名下房产价值 AED 2 百万或以上 → 10 年黄金签证。
- 期房和按揭房均可申请；付款情况、施工进度和银行无异议函都已不再影响申请。
- 夫妻名下房产不能再合并计算；每位业主单独评估。
- 三份文件：产权证或 Oqood、护照复印件、照片——不接受买卖合同（SPA）。
- 政府费用：AED 9,421；通常需要 7 至 14 个工作日，加急不到 3 个工作日。
以上规定由 FamilyVisa.ae 首席执行官 Razeeb Abdulla 于 2026 年 10 月根据我们每周办理的申请审核更新。审批结果始终由阿联酋主管部门决定。
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❓ 常见问题
1. 2026年迪拜黄金签证购房条件是什么？
截至 2026 年 10 月：您本人名下须拥有价值 AED 2 百万或以上的阿联酋房产，现房或期房、有无按揭均可。签证期限为 10 年。只需三份文件：产权证（期房则为 Oqood）、护照复印件和照片。
2. 迪拜买房黄金签证是 5 年还是 10 年？
10 年。购房途径刚推出时，拥有 AED 2 百万房产的业主获得的是 5 年黄金签证。现在拥有价值 AED 2 百万或以上房产的业主可获得 10 年黄金签证。
3. 房产必须已付 50% 或 AED 1 百万才能申请吗？
不需要。那是旧规定。如今主管部门看的是房产价值，而不是您已付多少。价值 AED 2 百万的房产即使大部分仍在分期付款或按揭中，也符合条件。
4. 买期房可以申请迪拜黄金签证吗？
可以。已登记 Oqood 证书的期房可以接受，只要其价值达到 AED 2 百万或以上。不再核查项目的施工进度。
5. 期房申请黄金签证还要看施工进度吗？
现在不用了。以前期房项目须至少完工 50%，后来改为至少 20%。如今不再考虑施工进度。
6. 按揭房可以申请阿联酋黄金签证吗？
可以。按揭房可以接受，且不再需要银行出具无异议函（NOC）。很多网站仍提到银行无异议函，是因为旧规定曾要求提供。
7. 夫妻名下房产可以合并申请一个黄金签证吗？
现在不可以了。以前夫妻可合并共同拥有的房产以达到 AED 2 百万。按现行规定，每位所有人单独评估，因此您本人名下的房产价值须达到 AED 2 百万或以上。
8. 可以合并多套房产凑够 AED 2 百万吗？
可以。您本人名下的多套房产可合并计算，以达到 AED 2 百万。
9. 购房黄金签证需要哪些材料？
只需三份：现房的产权证或期房的 Oqood、护照复印件和个人照片。买卖合同（SPA）不是申请黄金签证的有效文件。
10. 迪拜购房黄金签证费用是多少？
主申请人的政府费用为 AED 9,421：DLD 及行政费 AED 5,284，移民及签证 AED 2,710，10 年期 Emirates ID AED 1,154，体检 AED 273。每名 18 岁以下子女 AED 3,864。
11. 购房黄金签证办理需要多久？
标准通道通常需要 7 至 14 个工作日，加急通道不到 3 个工作日。时间仅为预估，并非保证。
12. 需要亲自去办事处吗？
最多只需两次：18 岁及以上申请人的体检，以及 15 岁及以上首次申请人的 Emirates ID 生物识别。其余都是文书手续。
13. DLD Cube 是什么？
DLD Cube 是 Al Taresh Government Transactions 的品牌名称，是迪拜最早办理房产签证的服务中心之一。如今有多家机构办理购房黄金签证，包括 100% 在线办理的 FamilyVisa.ae。
14. 拿到黄金签证后还能卖房吗？
签证与房产关联期间，该房产被锁定，不能出售。在出售完成之前，您可以将关联转移到另一套价值 AED 2 百万或以上的房产，或注销签证。
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