Золотая виза ОАЭ за недвижимость (2026): как получить ВНЖ на 10 лет — актуальные условия, старые правила и что изменилось

Правила на октябрь 2026 года: если у вас есть недвижимость в ОАЭ стоимостью от AED 2 млн, оформленная на ваше имя, вы можете получить золотую визу ОАЭ на 10 лет. Готовый объект или off-plan, в ипотеке или полностью оплаченный — теперь неважно, сколько вы уже заплатили, на какой стадии стройка и есть ли у вас NOC банка. Нужны всего три документа: свидетельство о собственности (title deed), а для off-plan — Oqood, копия паспорта и фото. Госпошлины — AED 9,421, оформление обычно занимает 7–14 рабочих дней.

С тех пор как появилась золотая виза за недвижимость, правила менялись много раз, и большая часть того, что можно найти в интернете (и что пересказывают некоторые ИИ-помощники), описывает устаревшие условия. Здесь мы сначала расскажем, что действует сегодня, а потом разберём каждое прежнее правило и когда его отменили — чтобы вы могли отличить актуальную информацию от устаревшей.

✅ Условия золотой визы ОАЭ за недвижимость сегодня (октябрь 2026)

• Стоимость недвижимости: от AED 2 млн — один объект или несколько объектов на ваше имя в сумме.
• Срок визы: 10 лет; продлевается, пока объект остаётся за вами.
• Off-plan: принимается с сертификатом Oqood; на какой стадии строительство проекта, не проверяют.
• Статус оплаты: не учитывается — важна стоимость объекта, а не то, сколько вы уже заплатили.
• Ипотека: принимается; NOC банка больше не требуется.
• Собственность: каждого владельца оценивают отдельно; суммировать доли мужа и жены больше нельзя.
• Документы: свидетельство о собственности (для готового объекта) или Oqood (для off-plan), копия паспорта и личное фото — больше ничего.
• Не принимается: договор купли-продажи (SPA) сам по себе.

🕰️ Как менялись правила золотой визы ОАЭ за недвижимость

Условия для владельцев недвижимости смягчали постепенно. По порядку:

1. Старт (2020): виза на 5 лет. Владельцы недвижимости стоимостью от AED 2 млн получали золотую визу на 5 лет. Объект должен был быть полностью оплачен, off-plan и ипотечные объекты не принимались, а список документов был длинным.
2. Переход на 10 лет. По правилам о резидентстве, вступившим в силу 3 октября 2022 года, владельцы недвижимости стоимостью от AED 2 млн получили право на золотую визу на 10 лет.
3. Off-plan — но с условиями. Строящиеся объекты стали принимать, но проект должен был быть готов минимум на 50%; позже порог снизили до 20%. Кроме того, требовались NOC застройщика и выписка по счёту от застройщика.
4. Ипотека — но с NOC банка. Объекты в ипотеке стали принимать при наличии письма банка об отсутствии возражений.
5. Правило оплаты 50%. Для строящихся и ипотечных объектов учитывалась уплаченная сумма: застройщику или банку нужно было выплатить минимум 50% от AED 2 млн, то есть AED 1 млн.
6. Супруги могли суммировать собственность. Пара могла сложить совместную недвижимость, чтобы набрать AED 2 млн.
7. Начало 2026 года: только стоимость. Правило минимальной оплаты отменили: учитывается стоимость объекта, а не уплаченная сумма.
8. Сегодня (октябрь 2026). Стадию строительства off-plan проектов больше не проверяют, NOC банка и документы застройщика не нужны, суммировать собственность мужа и жены нельзя, а документов осталось всего три.

⚖️ Старые и новые правила: сравнение

🔍 Почему в интернете до сих пор пишут о старых правилах

Агентства недвижимости, застройщики и новостные сайты публиковали статьи при каждом изменении правил, и многие так и не обновили. Поисковики и ИИ-помощники смешивают эти страницы, поэтому вам могут написать, что нужно оплатить 50%, дождаться определённой стадии стройки, получить NOC банка или сертификат совместной собственности. Всегда смотрите на дату публикации — а если сомневаетесь, пришлите нам title deed или Oqood, и мы проверим всё по текущим правилам.

🏠 Кто может получить золотую визу за недвижимость сейчас

📄 Документы для золотой визы за недвижимость (всего три)

1. Свидетельство о праве собственности (title deed) для готового объекта или Oqood для строящегося.
2. Копия паспорта.
3. Личное фото.

Это всё. Договор купли-продажи (SPA) для золотой визы не подходит. Членам семьи нужны собственные документы — подробнее в статье Золотая виза для членов семьи.

🗺️ Как получить золотую визу ОАЭ за недвижимость: 12 шагов до Emirates ID

1. Документы — свидетельство о праве собственности или Oqood, копия паспорта и фото.
2. Проверка недвижимости — подтверждаются право собственности и стоимость.
3. Подача заявления в миграционную службу — GDRFA Дубай для жителей Дубая, ICP для остальных эмиратов.
4. Предварительное одобрение — для заявителей, которые уже живут в ОАЭ.
5. Аннулирование текущей визы — для заявителей, которые уже живут в ОАЭ.
6. Запись на медосмотр — только для заявителей от 18 лет.
7. Медицинское обследование — лично.
8. Выдача медицинского заключения.
9. Выдача золотой визы.
10. Заявка на Emirates ID.
11. Биометрия для Emirates ID — лично, только если требуется.
12. Получение Emirates ID — ваша карта на 10 лет.

🚶 Лично прийти нужно всего два раза

• Медицинское обследование в аккредитованном медицинском центре — один визит, только для взрослых 18+; детям оно не нужно.
• Биометрия для Emirates ID — один визит, только для заявителей от 15 лет, оформляющих впервые; не нужна, если ваша биометрия уже есть в базе.

⏱️ Сроки оформления

Обычно 7–14 рабочих дней в стандартном порядке или менее 3 рабочих дней в ускоренном. Сроки ориентировочные, а не гарантированные.

💰 Сколько стоит золотая виза ОАЭ за недвижимость

У владельцев недвижимости в смете на одну строку больше, чем при других вариантах золотой визы: сбор DLD и административный сбор AED 5,284. Его платит только основной заявитель — с членов семьи он не взимается никогда.

Итоги для семьи и сравнение с другими вариантами — в статье Стоимость золотой визы в 2026 году.

👨‍👩‍👧 Как оформить ВНЖ семье

Супруг(а), дети любого возраста и родители могут получить такой же ВНЖ на 10 лет под вашим спонсорством. Подробнее — в статье Золотая виза для членов семьи.

🔒 Можно ли потом продать недвижимость

Пока золотая виза привязана к объекту, Земельный департамент Дубая (DLD) блокирует его продажу и дарение — сдавать его в аренду или закладывать при этом можно. Чтобы продать объект, нужно перенести привязку на другую недвижимость стоимостью от AED 2 млн или сначала аннулировать визу. Весь порядок действий — в статье Продажа недвижимости при золотой визе ОАЭ.

🏘️ Недвижимость дешевле AED 2 млн: какой ВНЖ можно получить

🏢 Кто оформляет золотую визу за недвижимость в Дубае?

Долгие годы визами за недвижимость в Дубае в основном занимался DLD Cube — бренд компании Al Taresh Government Transactions, одного из первых сервисных центров в этой сфере. Сегодня золотые визы за недвижимость оформляют несколько компаний, среди них Golden Cube (On Time Government Transactions), Gulf Vision Government Transactions, Yalais Government Transactions и EGSH. FamilyVisa.ae ведёт всю заявку на 100% онлайн и до оплаты расписывает каждую госпошлину по статьям.

📝 Коротко о главном

• Правила на октябрь 2026 года: недвижимость от AED 2 млн на ваше имя → золотая виза на 10 лет.
• Off-plan и ипотека принимаются; статус оплаты, степень готовности строительства и NOC банка больше не важны.
• Суммировать собственность мужа и жены больше нельзя; каждого владельца оценивают отдельно.
• Три документа: title deed или Oqood, копия паспорта, фото — SPA не принимается.
• Госпошлины: AED 9,421; обычно 7–14 рабочих дней, в ускоренном порядке — менее 3.

Правила проверены в октябре 2026 года. Автор проверки — Razeeb Abdulla, CEO FamilyVisa.ae, на основе заявок, которые мы ведём каждую неделю. Решение об одобрении всегда принимают власти ОАЭ.

🔗 Похожие статьи

• Золотая виза ОАЭ 2026: варианты, требования и стоимость
• Стоимость золотой визы 2026: все сборы
• Золотая виза для владельцев компаний
• Золотая виза для руководителей: зарплата и стоимость
• Золотая виза через срочный банковский депозит
• Золотая виза для членов семьи
• Золотая виза для особых талантов
• Продажа недвижимости при золотой визе ОАЭ

❓ Часто задаваемые вопросы

1. Какие условия золотой визы ОАЭ за недвижимость в 2026 году?

На октябрь 2026 года: нужна недвижимость в ОАЭ стоимостью от AED 2 млн на ваше имя — готовая или строящаяся, в ипотеке или без. Виза выдаётся на 10 лет. Нужны всего три документа: свидетельство о праве собственности (или Oqood для off-plan), копия паспорта и фото.

2. Золотая виза за недвижимость выдаётся на 5 или на 10 лет?

На 10 лет. Когда вариант с недвижимостью только появился, владельцы объектов стоимостью AED 2 млн получали золотую визу на 5 лет. Сейчас владельцы недвижимости стоимостью от AED 2 млн получают золотую визу на 10 лет.

3. Нужно ли оплатить 50% (AED 1 млн) стоимости недвижимости?

Нет. Это было прежнее правило. Сегодня власти смотрят на стоимость объекта, а не на то, сколько вы заплатили. Объект стоимостью AED 2 млн подходит, даже если бо́льшая часть ещё выплачивается в рассрочку или по ипотеке.

4. Можно ли получить золотую визу ОАЭ за off-plan недвижимость?

Да. Строящийся объект, зарегистрированный с сертификатом Oqood, принимается, если его стоимость составляет от AED 2 млн. Ход строительства проекта больше не проверяется.

5. Важна ли стадия строительства для золотой визы за off-plan?

Нет, больше не важна. Раньше проект off-plan должен был быть готов минимум на 50%, позже — минимум на 20%. Сегодня стадию строительства не учитывают.

6. Можно ли получить золотую визу за недвижимость в ипотеке?

Да. Объекты в ипотеке принимаются, и письмо об отсутствии возражений (NOC) от банка больше не требуется. Многие сайты всё ещё упоминают NOC банка, потому что он требовался по прежним правилам.

7. Могут ли муж и жена сложить свою недвижимость ради одной золотой визы?

Нет, больше не могут. Раньше пара могла сложить совместную собственность, чтобы набрать AED 2 млн. По текущим правилам каждого владельца оценивают отдельно, поэтому недвижимость на ваше имя должна стоить от AED 2 млн.

8. Можно ли сложить несколько объектов, чтобы набрать AED 2 млн?

Да. Стоимость нескольких объектов на ваше имя можно сложить, чтобы набрать AED 2 млн.

9. Какие документы нужны для золотой визы ОАЭ за недвижимость?

Всего три: свидетельство о собственности (title deed) для готового объекта или Oqood для строящегося, копия паспорта и личное фото. Договор купли-продажи (SPA) для золотой визы не подходит.

10. Сколько стоит золотая виза ОАЭ за недвижимость?

Госпошлины для основного заявителя составляют AED 9,421: AED 5,284 — сбор DLD и административный сбор, AED 2,710 — иммиграция и виза, AED 1,154 — Emirates ID на 10 лет и AED 273 — медицинское обследование. За каждого ребёнка до 18 лет — AED 3,864.

11. Сколько времени занимает оформление ВНЖ за недвижимость в ОАЭ?

Обычно 7–14 рабочих дней в стандартном порядке или менее 3 рабочих дней в ускоренном. Сроки ориентировочные, а не гарантированные.

12. Нужно ли лично приходить куда-то при оформлении?

Максимум два раза: на медосмотр (для заявителей от 18 лет) и на сдачу биометрии для Emirates ID (для тех, кто оформляет его впервые в возрасте от 15 лет). Всё остальное — работа с документами.

13. Что такое DLD Cube?

DLD Cube — бренд компании Al Taresh Government Transactions, одного из первых сервисных центров, оформлявших визы за недвижимость в Дубае. Сегодня золотые визы за недвижимость оформляют несколько компаний, в том числе FamilyVisa.ae, которая работает на 100% онлайн.

14. Можно ли продать недвижимость после получения золотой визы ОАЭ?

Пока виза привязана к объекту, его продажа заблокирована. До завершения сделки можно перенести привязку на другую недвижимость стоимостью от AED 2 млн или аннулировать визу.