Golden Visa Dubai durch Immobilien (2026): Voraussetzungen, alte Regeln & was sich geändert hat

Regeln mit Stand Oktober 2026: Wenn Ihnen eine Immobilie in den VAE im Wert von AED 2 Mio. oder mehr auf Ihren eigenen Namen gehört, erhalten Sie ein 10-jähriges Golden Visa der VAE. Fertig oder Off-Plan, finanziert oder vollständig bezahlt – es spielt keine Rolle mehr, wie viel Sie bezahlt haben, wie weit der Bau fortgeschritten ist oder ob Sie eine NOC der Bank haben. Sie benötigen nur drei Dokumente: die Eigentumsurkunde (bzw. Oqood bei Off-Plan), eine Passkopie und ein Foto. Die staatlichen Gebühren betragen AED 9,421, und das Visum dauert in der Regel 7 bis 14 Werktage.

Seit Einführung des Golden Visa für Immobilienbesitzer haben sich die Regeln mehrfach geändert, und vieles, was Sie online finden – und was manche KI-Antworten wiederholen –, beschreibt ältere Regeln. Dieser Ratgeber zeigt zuerst, was heute gilt, und erklärt dann jede frühere Regel und wann sie sich geändert hat – so können Sie aktuelle von veralteten Informationen unterscheiden.

✅ Golden Visa Dubai durch Immobilien: die Voraussetzungen heute (Oktober 2026)

• Immobilienwert: AED 2 Mio. oder mehr – eine Immobilie oder mehrere Immobilien auf Ihren eigenen Namen zusammengerechnet.
• Visumdauer: 10 Jahre, verlängerbar, solange Sie die Immobilie behalten.
• Off-Plan: akzeptiert mit Oqood-Zertifikat; der Baufortschritt des Projekts wird nicht geprüft.
• Zahlungsstand: spielt keine Rolle – entscheidend ist der Wert der Immobilie, nicht wie viel Sie bezahlt haben.
• Finanziert: akzeptiert; eine NOC der Bank ist nicht mehr erforderlich.
• Eigentum: Jeder Eigentümer wird einzeln bewertet; Ehepaare können ihr Eigentum nicht mehr zusammenrechnen.
• Unterlagen: Eigentumsurkunde (fertige Immobilie) oder Oqood (Off-Plan), Passkopie und ein Passfoto – sonst nichts.
• Nicht akzeptiert: ein Kaufvertrag (SPA) allein.

🕰️ So haben sich die Golden-Visa-Regeln für Immobilien entwickelt

Die Regeln für Immobilienbesitzer wurden Schritt für Schritt gelockert – der Reihe nach:

1. Der Start (2020): 5-Jahres-Visum. Eigentümer von Immobilien im Wert von AED 2 Mio. oder mehr erhielten ein Golden Visa für 5 Jahre. Die Immobilie musste vollständig bezahlt sein, Off-Plan-Immobilien wurden nicht akzeptiert, finanzierte Immobilien ebenfalls nicht, und die Liste der Unterlagen war lang.
2. Der Wechsel auf 10 Jahre. Mit den neuen Aufenthaltsregeln, die am 3. Oktober 2022 in Kraft traten, konnten Eigentümer von Immobilien im Wert von AED 2 Mio. oder mehr das 10-jährige Golden Visa beantragen.
3. Off-Plan akzeptiert – unter Bedingungen. Off-Plan-Immobilien wurden zugelassen, doch das Projekt musste zu mindestens 50 % fertiggestellt sein; später wurde dies auf 20 % gesenkt. Zudem waren die NOC des Bauträgers und ein Kontoauszug des Bauträgers erforderlich.
4. Finanzierungen akzeptiert – mit NOC der Bank. Finanzierte Immobilien wurden mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank zugelassen.
5. Die 50-%-Zahlungsregel. Bei Off-Plan- und finanzierten Immobilien zählte, wie viel bezahlt war: Mindestens 50 % von AED 2 Mio., also AED 1 Mio., mussten an den Bauträger oder die Bank gezahlt sein.
6. Ehepaare konnten zusammenrechnen. Ein Paar konnte gemeinsames Immobilieneigentum zusammenrechnen, um AED 2 Mio. zu erreichen.
7. Anfang 2026: nur noch der Wert. Die Regel zur Mindestzahlung wurde abgeschafft: Es zählt der Wert der Immobilie, nicht der gezahlte Betrag.
8. Heute (Oktober 2026). Der Baufortschritt von Off-Plan-Projekten wird nicht mehr geprüft, die NOC der Bank ist nicht mehr erforderlich, Unterlagen des Bauträgers werden nicht mehr benötigt, Ehepaare können ihr Eigentum nicht mehr zusammenrechnen, und es sind nur noch drei Dokumente nötig.

⚖️ Alte und neue Regeln im Vergleich

🔍 Warum Sie online noch die alten Regeln sehen

Makler, Bauträger und Nachrichtenseiten haben bei jeder Regeländerung Ratgeber veröffentlicht, und viele wurden nie aktualisiert. Suchergebnisse und KI-Tools werfen diese Seiten durcheinander – deshalb lesen Sie womöglich, dass 50 % bezahlt sein müssen oder ein bestimmter Baufortschritt, eine NOC der Bank oder eine Bescheinigung über gemeinsames Eigentum nötig sei. Achten Sie immer auf das Datum – und schicken Sie uns im Zweifel Ihre Eigentumsurkunde oder Ihr Oqood, dann bestätigen wir Ihren Fall nach den aktuellen Regeln.

🏠 Wer heute die Voraussetzungen erfüllt

📄 Diese Unterlagen brauchen Sie (nur drei)

1. Eigentumsurkunde (Title Deed) für eine fertige Immobilie oder Oqood für eine Off-Plan-Immobilie.
2. Passkopie.
3. Passfoto.

Das ist alles. Ein Kaufvertrag (SPA) ist kein gültiges Dokument für das Golden Visa. Familienmitglieder benötigen eigene Unterlagen – siehe Golden Visa für Familienangehörige.

🗺️ In 12 Schritten von den Unterlagen zur Emirates ID

1. Unterlagen – Eigentumsurkunde oder Oqood, Passkopie und Foto.
2. Prüfung der Immobilie – Eigentum und Wert werden bestätigt.
3. Antrag bei der Einwanderungsbehörde – GDRFA Dubai für Einwohner Dubais, ICP für die anderen Emirate.
4. Vorabgenehmigung – für Antragsteller, die bereits in den VAE leben.
5. Bestehendes Visum annullieren – für Antragsteller, die bereits in den VAE leben.
6. Antrag auf medizinische Untersuchung – nur für Antragsteller ab 18 Jahren.
7. Medizinische Untersuchung – persönlich.
8. Tauglichkeitsbescheinigung wird ausgestellt.
9. Golden Visa wird erteilt.
10. Antrag auf Emirates ID.
11. Emirates-ID-Biometrie – persönlich, nur falls erforderlich.
12. Emirates ID wird zugestellt – Ihre 10-Jahres-Karte.

🚶 Nur zwei persönliche Termine

• Medizinische Untersuchung in einem zugelassenen medizinischen Zentrum – ein Termin, nur Erwachsene ab 18; Kinder brauchen sie nicht.
• Emirates-ID-Biometrie – ein Termin, nur für Erstantragsteller ab 15 Jahren; nicht nötig, wenn Ihre Biometrie bereits erfasst ist.

⏱️ Wie lange dauert es?

In der Regel 7 bis 14 Werktage auf dem Standardweg oder unter 3 Werktagen auf dem Expressweg. Die Zeitangaben sind Schätzungen, keine Garantien.

💰 Golden Visa Dubai durch Immobilien: die Kosten

Immobilieneigentümer zahlen einen Posten mehr als auf den anderen Golden-Visa-Wegen: die DLD- und Verwaltungsgebühr von AED 5,284. Sie fällt nur für den Hauptantragsteller an – nie für Familienmitglieder.

Familiensummen und einen Vergleich mit den anderen Wegen finden Sie unter Golden Visa Kosten 2026.

👨‍👩‍👧 Familie nachholen

Ihr Ehepartner, Ihre Kinder jeden Alters und Ihre Eltern können über Sie dieselbe Aufenthaltsgenehmigung für 10 Jahre erhalten. Siehe Golden Visa für Familienangehörige.

🔒 Immobilie später verkaufen

Solange Ihr Golden Visa mit einer Immobilie verknüpft ist, sperrt das Dubai Land Department diese Immobilie für Verkauf und Schenkung – vermieten oder beleihen können Sie sie weiterhin. Für einen Verkauf übertragen Sie die Verknüpfung auf eine andere Immobilie im Wert von AED 2 Mio. oder mehr oder annullieren zuerst das Visum. Den vollständigen Ablauf finden Sie unter Immobilie mit Golden Visa der VAE verkaufen.

🏘️ Immobilie unter AED 2 Mio.?

🏢 Wer bearbeitet Golden-Visa-Anträge für Immobilien in Dubai?

Jahrelang wurden Immobilienvisa in Dubai hauptsächlich von DLD Cube bearbeitet, dem Markennamen von Al Taresh Government Transactions – einem der ersten Servicezentren in diesem Bereich. Heute bearbeiten mehrere Anbieter Golden Visa für Immobilien, darunter Golden Cube (On Time Government Transactions), Gulf Vision Government Transactions, Yalais Government Transactions und EGSH. FamilyVisa.ae wickelt den gesamten Antrag zu 100 % online ab, mit jeder staatlichen Gebühr einzeln aufgeschlüsselt, bevor Sie zahlen.

📝 Das Wichtigste in Kürze

• Regeln mit Stand Oktober 2026: Immobilie im Wert von AED 2 Mio. oder mehr auf Ihren eigenen Namen → 10-jähriges Golden Visa.
• Off-Plan und finanziert akzeptiert; Zahlungsstand, Baufortschritt und NOC der Bank spielen keine Rolle mehr.
• Ehepaare können nicht mehr zusammenrechnen; jeder Eigentümer wird einzeln bewertet.
• Drei Dokumente: Eigentumsurkunde oder Oqood, Passkopie, Foto – ein SPA wird nicht akzeptiert.
• Staatliche Gebühren: AED 9,421; in der Regel 7 bis 14 Werktage, Express unter 3.

Regeln zuletzt im Oktober 2026 geprüft von Razeeb Abdulla, CEO von FamilyVisa.ae, auf Basis der Anträge, die wir jede Woche bearbeiten. Über die Genehmigung entscheiden stets die Behörden der VAE.

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• Immobilie mit Golden Visa der VAE verkaufen

❓ Häufig gestellte Fragen

1. Welche Voraussetzungen gelten 2026 für das Golden Visa Dubai durch Immobilien?

Stand Oktober 2026: Sie benötigen eine Immobilie in den VAE im Wert von AED 2 Mio. oder mehr auf Ihren eigenen Namen, fertig oder Off-Plan, finanziert oder nicht. Das Visum gilt 10 Jahre. Es sind nur drei Dokumente nötig: die Eigentumsurkunde (bzw. Oqood bei Off-Plan), eine Passkopie und ein Foto.

2. Gilt das Golden Visa für Immobilienbesitzer 5 oder 10 Jahre?

10 Jahre. Als der Immobilienweg startete, erhielten Eigentümer von Immobilien im Wert von AED 2 Mio. ein Golden Visa für 5 Jahre. Eigentümer von Immobilien im Wert von AED 2 Mio. oder mehr erhalten heute das 10-jährige Golden Visa.

3. Muss ich 50 % oder AED 1 Mio. meiner Immobilie bezahlt haben?

Nein. Das war eine frühere Regel. Heute zählt für die Behörden der Wert der Immobilie, nicht wie viel Sie bezahlt haben. Eine Immobilie im Wert von AED 2 Mio. reicht auch dann aus, wenn der Großteil noch über einen Zahlungsplan oder eine Hypothek läuft.

4. Bekomme ich das Golden Visa auch mit einer Off-Plan-Immobilie?

Ja. Off-Plan-Immobilien, die mit einem Oqood-Zertifikat registriert sind, werden akzeptiert, sofern ihr Wert AED 2 Mio. oder mehr beträgt. Der Baufortschritt des Projekts wird nicht mehr geprüft.

5. Spielt der Baufortschritt beim Golden Visa für Off-Plan eine Rolle?

Nein, nicht mehr. Früher musste ein Off-Plan-Projekt zu mindestens 50 % fertiggestellt sein, später zu mindestens 20 %. Heute wird der Baufortschritt nicht berücksichtigt.

6. Bekomme ich das Golden Visa auch mit einer finanzierten Immobilie?

Ja. Finanzierte Immobilien werden akzeptiert, und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank ist nicht mehr erforderlich. Viele Websites erwähnen die NOC der Bank noch, weil sie nach den früheren Regeln verlangt wurde.

7. Können Ehepaare ihre Immobilien für ein Golden Visa zusammenrechnen?

Nein, nicht mehr. Früher konnte ein Paar gemeinsames Immobilieneigentum zusammenrechnen, um AED 2 Mio. zu erreichen. Nach den aktuellen Regeln wird jeder Eigentümer einzeln bewertet, daher muss die Immobilie auf Ihren eigenen Namen AED 2 Mio. oder mehr wert sein.

8. Kann ich mehrere Immobilien zusammenrechnen, um AED 2 Mio. zu erreichen?

Ja. Mehrere Immobilien auf Ihren eigenen Namen können zusammengerechnet werden, um AED 2 Mio. zu erreichen.

9. Welche Unterlagen brauche ich für das Golden Visa durch Immobilienkauf?

Nur drei: die Eigentumsurkunde für eine fertige Immobilie oder das Oqood für eine Off-Plan-Immobilie, eine Passkopie und ein Passfoto. Ein Kaufvertrag (SPA) ist kein gültiges Dokument für das Golden Visa.

10. Was kostet das Golden Visa Dubai für Immobilienbesitzer?

Die staatlichen Gebühren betragen AED 9,421 für den Hauptantragsteller: AED 5,284 DLD- und Verwaltungsgebühr, AED 2,710 für Einwanderung und Visum, AED 1,154 für die 10-jährige Emirates ID und AED 273 für die medizinische Untersuchung. Jedes Kind unter 18 kostet AED 3,864.

11. Wie lange dauert das Golden Visa für Immobilieneigentümer?

In der Regel 7 bis 14 Werktage auf dem Standardweg oder unter 3 Werktagen auf dem Expressweg. Die Zeitangaben sind Schätzungen, keine Garantien.

12. Muss ich persönlich bei einer Behörde erscheinen?

Höchstens zweimal: zur medizinischen Untersuchung für Antragsteller ab 18 Jahren und zur Emirates-ID-Biometrie für Erstantragsteller ab 15 Jahren. Alles andere ist Papierkram.

13. Was ist DLD Cube?

DLD Cube ist der Markenname von Al Taresh Government Transactions, einem der ersten Servicezentren, die Immobilienvisa in Dubai bearbeitet haben. Heute bearbeiten mehrere Anbieter Golden Visa für Immobilien, darunter FamilyVisa.ae, das zu 100 % online arbeitet.

14. Kann ich meine Immobilie nach Erhalt des Golden Visa verkaufen?

Die Immobilie ist für den Verkauf gesperrt, solange das Visum mit ihr verknüpft ist. Vor Abschluss des Verkaufs können Sie die Verknüpfung auf eine andere Immobilie im Wert von AED 2 Mio. oder mehr übertragen oder das Visum annullieren.