Gayrimenkul ile Dubai Golden Visa (2026): 10 Yıllık Oturma İzni Şartları, Eski Kurallar ve Neler Değişti — Tam Rehber

Ekim 2026 itibarıyla kurallar: kendi adınıza AED 2 milyon veya daha fazla değerinde BAE gayrimenkulünüz varsa 10 yıllık BAE Golden Visa oturma iznini alabilirsiniz. Hazır ya da projeden, ipotekli ya da tamamen ödenmiş — ne kadar ödediğiniz, inşaatın ne kadar ilerlediği veya banka NOC yazınızın olup olmadığı artık önemli değil. Yalnızca üç belgeye ihtiyacınız var: tapu (projeden mülk için Oqood), pasaport fotokopisi ve fotoğraf. Devlet ücretleri AED 9,421'dir ve vize genellikle 7 ila 14 iş günü sürer.

Gayrimenkul yolu açıldığından beri kurallar defalarca değişti; internette karşınıza çıkan bilgilerin — ve bazı yapay zekâ yanıtlarının — büyük kısmı hâlâ eski kuralları anlatıyor. Bu rehber önce bugün geçerli olanı ortaya koyuyor, ardından önceki her kuralı ve ne zaman değiştiğini açıklıyor; böylece güncel bilgiyi eskisinden kolayca ayırt edebilirsiniz.

✅ Gayrimenkul ile Golden Visa şartları bugün (Ekim 2026)

• Mülk değeri: AED 2 milyon veya daha fazla — tek bir mülk ya da kendi adınıza kayıtlı birkaç mülkün toplamı.
• Vize süresi: 10 yıl, mülk sizde kaldıkça yenilenebilir.
• Projeden mülk: Oqood sertifikasıyla kabul edilir; projenin inşaat ilerleme durumuna bakılmaz.
• Ödeme durumu: dikkate alınmaz — esas olan ne kadar ödediğiniz değil, mülkün değeridir.
• İpotekli mülk: kabul edilir; banka NOC yazısı artık gerekmez.
• Mülkiyet: her malik ayrı ayrı değerlendirilir; karı-koca artık mülkiyetlerini birleştiremez.
• Belgeler: tapu (hazır mülk) veya Oqood (projeden mülk), pasaport fotokopisi ve vesikalık fotoğraf — başka hiçbir şey.
• Kabul edilmez: tek başına satış sözleşmesi (SPA).

🕰️ Gayrimenkul ile Golden Visa kuralları nasıl değişti?

Gayrimenkul yolu adım adım esnetildi. Sırasıyla:

1. Başlangıç (2020): 5 yıllık vize. AED 2 milyon veya daha fazla değerinde mülk sahipleri 5 yıllık Golden Visa alıyordu. Mülkün tamamen ödenmiş olması gerekiyordu, projeden mülk kabul edilmiyordu, ipotekli mülk kabul edilmiyordu ve belge listesi uzundu.
2. 10 yıla geçiş. 3 Ekim 2022 tarihinde yürürlüğe giren oturum kurallarıyla AED 2 milyon veya daha fazla değerinde mülk sahipleri 10 yıllık Golden Visa için uygun hale geldi.
3. Projeden mülk kabul edildi — koşullu olarak. Projeden mülk uygun hale geldi, ancak projenin en az %50 tamamlanmış olması gerekiyordu; bu oran daha sonra %20'ye indirildi. Ayrıca geliştirici NOC ve geliştiriciden hesap dökümü de isteniyordu.
4. İpotek kabul edildi — banka NOC ile. İpotekli mülk, bankadan alınan itirazsızlık belgesiyle uygun hale geldi.
5. %50 ödeme kuralı. Projeden ve ipotekli mülklerde esas olan ödenen tutardı: AED 2 milyonun en az %50'si, yani AED 1 milyon, geliştiriciye veya bankaya ödenmiş olmalıydı.
6. Karı-koca birleştirebiliyordu. Bir çift, AED 2 milyona ulaşmak için ortak sahip oldukları mülkü birleştirebiliyordu.
7. 2026 başı: yalnızca değer. Asgari ödeme kuralı kaldırıldı: esas olan ödenen tutar değil, mülkün değeridir.
8. Bugün (Ekim 2026). Projeden mülklerde inşaat ilerleme durumuna artık bakılmıyor, banka NOC artık gerekmiyor, geliştirici belgelerine artık ihtiyaç yok, karı-koca artık mülkiyetlerini birleştiremiyor ve belgeler üçe indi.

⚖️ Eski kurallar ve güncel kurallar

🔍 Eski kuralları internette neden hâlâ görüyorsunuz?

Emlakçılar, geliştiriciler ve haber siteleri kurallar her değiştiğinde rehber yayımladı ve bunların çoğu hiç güncellenmedi. Arama sonuçları ve yapay zekâ araçları bu sayfaları birbirine karıştırır; bu yüzden %50 ödeme, belirli bir inşaat aşaması, banka NOC veya ortak mülkiyet belgesi gerektiğini okuyabilirsiniz. Okuduğunuz bilginin tarihini her zaman kontrol edin — emin değilseniz tapunuzu veya Oqood belgenizi bize gönderin, güncel kurallara göre teyit edelim.

🏠 Bugün kimler Golden Visa alabilir?

📄 Gerekli belgeler (yalnızca üç tane)

1. Hazır mülk için tapu, projeden mülk için Oqood.
2. Pasaport fotokopisi.
3. Vesikalık fotoğraf.

Hepsi bu. Satış sözleşmesi (SPA) Golden Visa için geçerli bir belge değildir. Aile fertlerinin kendi belgeleri gerekir — aile fertleri için Golden Visa rehberine bakın.

🗺️ Dubai Golden Visa nasıl alınır: belgelerden Emirates ID'ye 12 adım

1. Belgeler — tapu veya Oqood, pasaport fotokopisi ve fotoğraf.
2. Mülk doğrulaması — mülkiyet ve değer teyit edilir.
3. Göç idaresine başvuru — Dubai'de ikamet edenler için GDRFA Dubai, diğer emirlikler için ICP.
4. Ön onay — zaten BAE'de yaşayan başvuru sahipleri için.
5. Mevcut vizenin iptali — zaten BAE'de yaşayan başvuru sahipleri için.
6. Sağlık testi başvurusu — yalnızca 18 yaş ve üzeri başvuru sahipleri.
7. Sağlık taraması — şahsen.
8. Sağlık raporu düzenlenir.
9. Golden Visa verilir.
10. Emirates ID başvurusu.
11. Emirates ID biyometrik verileri — şahsen, yalnızca gerekirse.
12. Emirates ID teslim edilir — 10 yıllık kartınız.

🚶 Yalnızca iki kez şahsen gitmeniz gerekir

• Onaylı bir sağlık merkezinde sağlık taraması — tek ziyaret, yalnızca 18+ yetişkinler; çocuklar için gerekmez.
• Emirates ID biyometrik verileri — tek ziyaret, yalnızca ilk kez başvuran 15+ yaştakiler için; biyometrik verileriniz zaten kayıtlıysa gerekmez.

⏱️ Ne kadar sürer?

Standart yolda genellikle 7 ila 14 iş günü, ekspres yolda ise 3 iş gününden kısa. Süreler garanti değil, tahmindir.

💰 Gayrimenkul ile Golden Visa ücreti

Gayrimenkul sahipleri diğer Golden Visa yollarından bir kalem fazla öder: AED 5,284 DLD ve idari ücret. Bu ücret yalnızca ana başvuru sahibine uygulanır — aile fertlerine asla uygulanmaz.

Aile toplamları ve diğer yollarla karşılaştırma için Golden Visa ücretleri 2026 rehberine bakın.

👨‍👩‍👧 Ailenizi eklemek

Eşiniz, her yaştan çocuklarınız ve anne-babanız sizin sponsorluğunuzda aynı 10 yıllık oturma iznini alabilir. Aile fertleri için Golden Visa rehberine bakın.

🔒 Mülkünüzü sonradan satmak

Golden Visa'nız bir mülke bağlı olduğu sürece Dubai Tapu Dairesi (Dubai Land Department) o mülkü satışa ve bağışa karşı kilitler — yine de kiraya verebilir veya ipotek ettirebilirsiniz. Satmak için bağlantıyı AED 2 milyon veya daha fazla değerinde başka bir mülke taşımanız ya da önce vizeyi iptal etmeniz gerekir. Sürecin tamamı için BAE Golden Visa ile mülk satışı rehberini okuyun.

🏘️ Mülkünüz AED 2 milyondan düşük değerli mi?

🏢 Dubai'de gayrimenkul ile Golden Visa başvurularını kimler işliyor?

Dubai'de gayrimenkul vizeleri yıllarca ağırlıklı olarak, bu alandaki ilk hizmet merkezlerinden biri olan Al Taresh Government Transactions'ın marka adı DLD Cube tarafından yürütüldü. Bugün gayrimenkul Golden Visa başvurularını birkaç sağlayıcı işliyor; bunlar arasında Golden Cube (On Time Government Transactions), Gulf Vision Government Transactions, Yalais Government Transactions ve EGSH var. FamilyVisa.ae tüm başvuruyu %100 online yürütür ve ödeme yapmadan önce her devlet ücretini kalem kalem gösterir.

📝 Kısa özet

• Ekim 2026 itibarıyla kurallar: kendi adınıza AED 2 milyon veya daha fazla değerinde mülk → 10 yıllık Golden Visa.
• Projeden ve ipotekli mülk kabul edilir; ödeme durumu, inşaat durumu ve banka NOC artık önemli değil.
• Karı-koca artık birleştiremez; her malik ayrı değerlendirilir.
• Üç belge: tapu veya Oqood, pasaport fotokopisi, fotoğraf — SPA kabul edilmez.
• Devlet ücretleri: AED 9,421; genellikle 7 ila 14 iş günü, ekspres 3 günden kısa.

Kurallar en son Ekim 2026'da, her hafta işlediğimiz başvurulara dayanarak FamilyVisa.ae CEO'su Razeeb Abdulla tarafından gözden geçirilmiştir. Onay kararını her zaman BAE makamları verir.

🔗 İlgili rehberler

• BAE Golden Visa 2026: yollar, şartlar ve ücretler
• Golden Visa ücretleri 2026: tam ücret dökümü
• Şirket sahipleri için Golden Visa
• Yöneticiler için Golden Visa: maaş ve ücret
• Vadeli mevduat ile Golden Visa
• Aile fertleri için Golden Visa
• Özel yetenekler için Golden Visa
• BAE Golden Visa ile mülk satışı

❓ Sıkça sorulan sorular

1. 2026'da gayrimenkul ile Dubai Golden Visa şartları nelerdir?

Ekim 2026 itibarıyla: kendi adınıza kayıtlı, hazır veya projeden, ipotekli ya da ipoteksiz, AED 2 milyon veya daha fazla değerinde BAE gayrimenkulüne ihtiyacınız var. Vize 10 yıllıktır. Yalnızca üç belge gerekir: tapu (projeden mülk için Oqood), pasaport fotokopisi ve fotoğraf.

2. Gayrimenkul ile alınan Golden Visa oturma izni 5 yıllık mı, 10 yıllık mı?

10 yıllık. Gayrimenkul yolu başladığında AED 2 milyon değerinde mülk sahipleri 5 yıllık Golden Visa alıyordu. Bugün AED 2 milyon veya daha fazla değerinde mülk sahipleri 10 yıllık Golden Visa alır.

3. Mülkümün %50'sini veya AED 1 milyonunu ödemiş olmam gerekir mi?

Hayır. Bu eski bir kuraldı. Bugün makamlar ne kadar ödediğinize değil, mülkün değerine bakar. AED 2 milyon değerindeki bir mülk, büyük kısmı hâlâ ödeme planında veya ipotekte olsa bile uygundur.

4. Projeden (off-plan) alınan mülkle Golden Visa alınabilir mi?

Evet. Oqood sertifikasıyla tescil edilmiş projeden mülk, değeri AED 2 milyon veya daha fazla olduğu sürece kabul edilir. Projenin inşaat ilerleme durumuna artık bakılmaz.

5. Projeden mülkle Golden Visa başvurusunda inşaat durumu önemli mi?

Hayır, artık değil. Önceden projenin en az %50, daha sonra en az %20 tamamlanmış olması gerekiyordu. Bugün inşaat durumu dikkate alınmaz.

6. İpotekli mülkle Golden Visa alınabilir mi?

Evet. İpotekli mülk kabul edilir ve bankadan itirazsızlık belgesi (NOC) artık gerekmez. Eski kurallarda zorunlu olduğu için birçok web sitesi hâlâ banka NOC'den bahsediyor.

7. Karı-koca tek bir Golden Visa için mülklerini birleştirebilir mi?

Hayır, artık değil. Önceden bir çift AED 2 milyona ulaşmak için ortak sahip oldukları mülkü birleştirebiliyordu. Güncel kurallarda her malik bireysel olarak değerlendirilir; bu nedenle kendi adınıza kayıtlı mülkün değeri AED 2 milyon veya daha fazla olmalıdır.

8. AED 2 milyona ulaşmak için birkaç mülkü birleştirebilir miyim?

Evet. Kendi adınıza kayıtlı birkaç mülk, AED 2 milyona ulaşmak için birleştirilebilir.

9. Gayrimenkul ile Golden Visa için hangi belgeler gerekir?

Yalnızca üç: hazır mülk için tapu veya projeden mülk için Oqood, pasaport fotokopisi ve vesikalık fotoğraf. Satış sözleşmesi (SPA) Golden Visa için geçerli bir belge değildir.

10. Gayrimenkul ile Dubai Golden Visa ücreti ne kadar?

Ana başvuru sahibi için devlet ücretleri AED 9,421'dir: AED 5,284 DLD ve idari ücret, göç ve vize için AED 2,710, 10 yıllık Emirates ID için AED 1,154 ve sağlık testi için AED 273. 18 yaş altındaki her çocuk AED 3,864 tutar.

11. Gayrimenkul ile Golden Visa ne kadar sürede çıkar?

Standart yolda genellikle 7 ila 14 iş günü, ekspres yolda ise 3 iş gününden kısa. Süreler garanti değil, tahmindir.

12. Başvuru için herhangi bir ofise gitmem gerekir mi?

En fazla iki kez: 18 yaş ve üzeri başvuru sahipleri için sağlık taraması ve ilk kez başvuran 15 yaş ve üzeri kişiler için Emirates ID biyometrik verileri. Geri kalan her şey evrak işidir.

13. DLD Cube nedir?

DLD Cube, Dubai'de gayrimenkul vizelerini işleyen ilk hizmet merkezlerinden biri olan Al Taresh Government Transactions'ın marka adıdır. Bugün gayrimenkul Golden Visa başvurularını, %100 online çalışan FamilyVisa.ae dahil birkaç sağlayıcı işlemektedir.

14. Golden Visa aldıktan sonra mülkümü satabilir miyim?

Vize mülke bağlı olduğu sürece mülk satışa karşı kilitlidir. Satış tamamlanmadan önce bağlantıyı AED 2 milyon veya daha fazla değerinde başka bir mülke taşıyabilir ya da vizeyi iptal edebilirsiniz.