Golden Visa Dubái por inmueble (2026): guía completa — requisitos actuales, reglas antiguas y qué ha cambiado

Requisitos vigentes en octubre de 2026: si es propietario de un inmueble en los EAU valorado en AED 2 millones o más a su nombre, puede obtener la Golden Visa de los EAU, una residencia de 10 años. Da igual que esté terminado o sea sobre plano, que esté hipotecado o totalmente pagado: ya no importa cuánto haya pagado, cómo vaya la obra ni si tiene un NOC del banco. Solo necesita tres documentos: el título de propiedad (u Oqood si es sobre plano), una copia del pasaporte y una foto. Las tasas gubernamentales son de AED 9,421 y la visa suele estar lista en 7 a 14 días hábiles.

Las reglas han cambiado muchas veces desde que se abrió la vía inmobiliaria, y buena parte de lo que circula por internet —y de lo que repiten algunas respuestas de IA— corresponde a reglas antiguas. Esta guía empieza por lo que se aplica hoy y luego repasa cada regla anterior y cuándo cambió, para que sepa distinguir la información actual de la desactualizada.

✅ Requisitos de la Golden Visa por inmueble hoy (octubre de 2026)

• Valor del inmueble: AED 2 millones o más, ya sea un solo inmueble o varios a su nombre sumados.
• Duración de la visa: 10 años, renovable mientras conserve el inmueble.
• Sobre plano: se acepta con un certificado Oqood; no se revisa el grado de avance de la obra.
• Estado de pago: no se tiene en cuenta; lo que cuenta es el valor del inmueble, no cuánto ha pagado.
• Hipotecado: se acepta; ya no se exige el NOC del banco.
• Titularidad: cada propietario se evalúa de forma individual; un matrimonio ya no puede sumar su titularidad.
• Documentos: título de propiedad (inmueble terminado) u Oqood (sobre plano), copia del pasaporte y una foto personal; nada más.
• No se acepta: un contrato de compraventa (SPA) por sí solo.

🕰️ Cómo han cambiado los requisitos de la Golden Visa por inmueble

La vía inmobiliaria se ha ido flexibilizando paso a paso. Por orden:

1. El inicio (2020): visa de 5 años. Los propietarios de inmuebles de AED 2 millones o más recibían una Golden Visa de 5 años. El inmueble debía estar totalmente pagado, no se aceptaban inmuebles sobre plano ni hipotecados, y la lista de documentos era larga.
2. El paso a 10 años. Con las normas de residencia que entraron en vigor el 3 de octubre de 2022, los propietarios de inmuebles de AED 2 millones o más pasaron a poder optar a la Golden Visa de 10 años.
3. Sobre plano aceptado, con condiciones. Los inmuebles sobre plano pasaron a ser válidos, pero el proyecto debía estar construido al menos al 50%; más tarde se redujo al 20%. También se exigían el NOC del promotor y un estado de cuenta del promotor.
4. Hipotecas aceptadas, con NOC del banco. Los inmuebles hipotecados pasaron a ser válidos con un certificado de no objeción del banco.
5. La regla del 50% pagado. En los inmuebles sobre plano e hipotecados, lo que contaba era cuánto se había pagado: al menos el 50% de AED 2 millones, es decir, AED 1 millón, debía estar pagado al promotor o al banco.
6. El matrimonio podía sumar. Una pareja podía sumar su inmueble en copropiedad para alcanzar AED 2 millones.
7. Principios de 2026: solo el valor. Se eliminó la regla del pago mínimo: cuenta el valor del inmueble, no el importe pagado.
8. Hoy (octubre de 2026). Ya no se revisa el grado de avance de la obra de los proyectos sobre plano, ya no se exige el NOC del banco ni los documentos del promotor, un matrimonio ya no puede sumar su titularidad y los documentos se reducen a tres.

⚖️ Reglas anteriores frente a reglas actuales

🔍 Por qué sigue viendo las reglas antiguas en internet

Agentes inmobiliarios, promotores y medios publicaron guías cada vez que cambiaban las reglas, y muchas nunca se actualizaron. Los buscadores y las herramientas de IA mezclan esas páginas, así que es fácil leer que necesita el 50% pagado, un hito de obra, un NOC del banco o un certificado de copropiedad. Fíjese siempre en la fecha de lo que lee y, si tiene dudas, envíenos su título de propiedad u Oqood y se lo confirmamos con las reglas actuales.

🏠 ¿Quién puede obtener hoy la Golden Visa por inmueble?

📄 Documentos para la Golden Visa por inmueble (solo tres)

1. Título de propiedad para un inmueble terminado, u Oqood para un inmueble sobre plano.
2. Copia del pasaporte.
3. Foto personal.

Eso es todo. Un contrato de compraventa (SPA) no es un documento válido para la Golden Visa. Los miembros de la familia necesitan sus propios documentos: consulte Golden Visa para dependientes familiares.

🗺️ Cómo obtener la Golden Visa en 12 pasos, de los documentos al Emirates ID

1. Documentación: título de propiedad u Oqood, copia del pasaporte y foto.
2. Verificación del inmueble: se confirman la titularidad y el valor.
3. Solicitud ante inmigración: GDRFA de Dubái para los residentes de Dubái, ICP para los demás emiratos.
4. Preaprobación: para solicitantes que ya viven en los EAU.
5. Cancelación de la visa actual: para solicitantes que ya viven en los EAU.
6. Solicitud del examen médico: solo para solicitantes de 18 años o más.
7. Examen médico: presencial.
8. Emisión del informe de aptitud médica.
9. Emisión de la Golden Visa.
10. Solicitud del Emirates ID.
11. Biometría del Emirates ID: presencial, solo si se requiere.
12. Entrega del Emirates ID: su tarjeta de 10 años.

🚶 Solo dos visitas presenciales

• Examen médico en un centro médico autorizado: una visita, solo adultos de 18 años o más; los niños no lo necesitan.
• Biometría del Emirates ID: una visita, solo para quienes la solicitan por primera vez y tienen 15 años o más; no es necesaria si su biometría ya está registrada.

⏱️ ¿Cuánto tarda?

Normalmente de 7 a 14 días hábiles en la vía estándar, o menos de 3 días hábiles en la vía exprés. Los plazos son estimaciones, no garantías.

💰 ¿Cuánto cuesta la Golden Visa por inmueble?

Los propietarios de inmuebles pagan un concepto más que en las demás vías de la Golden Visa: la tasa DLD y administrativa de AED 5,284. Solo la paga el solicitante principal, nunca los miembros de la familia.

Para los totales familiares y la comparación con las otras vías, consulte Costo de la Golden Visa 2026.

👨‍👩‍👧 Cómo añadir a su familia

Su cónyuge, sus hijos de cualquier edad y sus padres pueden obtener la misma residencia de 10 años bajo su patrocinio. Consulte Golden Visa para dependientes familiares.

🔒 ¿Y si quiere vender su inmueble más adelante?

Mientras su Golden Visa esté vinculada a un inmueble, el Departamento de Tierras de Dubái lo bloquea para la venta y la donación; eso sí, puede alquilarlo o hipotecarlo. Para venderlo, debe trasladar el vínculo a otro inmueble de AED 2 millones o más, o cancelar antes la visa. Lea vender una propiedad con la Golden Visa de los EAU para conocer el proceso completo.

🏘️ ¿Inmueble de menos de AED 2 millones?

🏢 ¿Quién tramita la Golden Visa por inmueble en Dubái?

Durante años, las visas por inmueble en Dubái las tramitaba sobre todo DLD Cube, la marca de Al Taresh Government Transactions, uno de los primeros centros de servicios del sector. Hoy son varios los proveedores que tramitan la Golden Visa por inmueble, entre ellos Golden Cube (On Time Government Transactions), Gulf Vision Government Transactions, Yalais Government Transactions y EGSH. FamilyVisa.ae gestiona toda la solicitud 100% en línea y le desglosa cada tasa gubernamental antes de que pague.

📝 Resumen rápido

• Reglas a octubre de 2026: inmueble de AED 2 millones o más a su nombre → Golden Visa de 10 años.
• Se aceptan inmuebles sobre plano e hipotecados; el estado de pago, el avance de la obra y el NOC del banco ya no importan.
• Un matrimonio ya no puede sumar; cada propietario se evalúa individualmente.
• Tres documentos: título de propiedad u Oqood, copia del pasaporte y foto; no se acepta un SPA.
• Tasas gubernamentales: AED 9,421; normalmente de 7 a 14 días hábiles, exprés en menos de 3.

Reglas revisadas por última vez en octubre de 2026 por Razeeb Abdulla, CEO de FamilyVisa.ae, a partir de las solicitudes que tramitamos cada semana. La aprobación siempre la deciden las autoridades de los EAU.

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❓ Preguntas frecuentes

1. ¿Cuáles son los requisitos de la Golden Visa Dubái por inmueble en 2026?

A octubre de 2026: necesita un inmueble en los EAU de AED 2 millones o más a su nombre, terminado o sobre plano, hipotecado o no. La visa es de 10 años. Solo se necesitan tres documentos: el título de propiedad (u Oqood si es sobre plano), una copia del pasaporte y una foto.

2. ¿La Golden Visa por inmueble es de 5 o de 10 años?

De 10 años. Cuando se creó la vía inmobiliaria, los propietarios de inmuebles de AED 2 millones recibían una Golden Visa de 5 años. Hoy, los propietarios de inmuebles de AED 2 millones o más reciben la Golden Visa de 10 años.

3. ¿Tengo que haber pagado el 50% o AED 1 millón de mi inmueble?

No. Esa era una regla anterior. Hoy las autoridades miran el valor del inmueble, no cuánto ha pagado. Un inmueble de AED 2 millones califica aunque la mayor parte siga pendiente en un plan de pagos o una hipoteca.

4. ¿Puedo obtener la Golden Visa comprando un inmueble sobre plano?

Sí. Se acepta un inmueble sobre plano registrado con un certificado Oqood, siempre que su valor sea de AED 2 millones o más. Ya no se revisa el grado de avance de la obra del proyecto.

5. ¿Importa el grado de avance de la obra para la Golden Visa sobre plano?

Ya no. Antes, un proyecto sobre plano debía estar construido al menos al 50%, y más tarde al menos al 20%. Hoy no se tiene en cuenta el grado de avance de la obra.

6. ¿Puedo obtener la Golden Visa con un inmueble hipotecado?

Sí. Se aceptan inmuebles hipotecados y ya no se exige un certificado de no objeción (NOC) del banco. Muchas webs siguen mencionando el NOC del banco porque era obligatorio con las reglas anteriores.

7. ¿Puede un matrimonio sumar sus inmuebles para una Golden Visa?

Ya no. Antes, una pareja podía sumar su inmueble en copropiedad para alcanzar AED 2 millones. Con las reglas actuales, cada propietario se evalúa de forma individual, por lo que el inmueble a su nombre debe valer AED 2 millones o más.

8. ¿Puedo sumar varios inmuebles para alcanzar AED 2 millones?

Sí. Varios inmuebles a su nombre pueden sumarse para alcanzar AED 2 millones.

9. ¿Qué documentos piden para la Golden Visa por inmueble?

Solo tres: el título de propiedad si el inmueble está terminado o el Oqood si es sobre plano, una copia del pasaporte y una foto personal. Un contrato de compraventa (SPA) no es un documento válido para la Golden Visa.

10. ¿Cuánto cuesta la Golden Visa Dubái por inmueble?

Las tasas gubernamentales son de AED 9,421 para el solicitante principal: AED 5,284 de tasas DLD y administrativas, AED 2,710 de inmigración y visa, AED 1,154 por el Emirates ID de 10 años y AED 273 por el examen médico. Cada hijo menor de 18 años cuesta AED 3,864.

11. ¿Cuánto se tarda en obtener la Golden Visa por inmueble?

Normalmente de 7 a 14 días hábiles en la vía estándar, o menos de 3 días hábiles en la vía exprés. Los plazos son estimaciones, no garantías.

12. ¿Tengo que ir en persona a alguna oficina?

Como máximo dos veces: al examen médico, para solicitantes de 18 años o más, y a la biometría del Emirates ID, para quienes la solicitan por primera vez y tienen 15 años o más. Todo lo demás es papeleo.

13. ¿Qué es DLD Cube?

DLD Cube es la marca de Al Taresh Government Transactions, uno de los primeros centros de servicios en tramitar visas por inmueble en Dubái. Hoy varios proveedores gestionan la Golden Visa por inmueble, entre ellos FamilyVisa.ae, que trabaja 100% en línea.

14. ¿Puedo vender mi inmueble después de obtener la Golden Visa?

El inmueble queda bloqueado para la venta mientras la visa esté vinculada a él. Puede trasladar el vínculo a otro inmueble de AED 2 millones o más, o cancelar la visa, antes de completar la venta.