Dubai Gayrimenkul Vizesi Kuralları Değişti: Ortak Mülk Sahipleri Arasında Portföy Birleştirme Sona Erdi

14 Temmuz 2026'da Dubai gayrimenkul vizesi kurallarında önemli bir değişiklik duyuruldu: eşler ve diğer ortak mülk sahipleri, Altın Vize, emeklilik vizesi veya 2 yıllık yatırımcı vizesine hak kazanmak için mülk portföylerini artık birleştiremiyor. Her başvuru sahibinin eşiği bireysel olarak karşılaması gerekiyor.

14 Temmuz 2026'da ne değişti?

Bu haftaya kadar, evli çiftler için Dubai gayrimenkul vizesine giden en popüler yollardan biri portföy birleştirme yöntemiydi. Ortak mülk sahibi olan eşler, uygunluk eşiğine ulaşmak için hisselerini toplayabiliyordu — örneğin AED 1 milyonluk iki hisse, 10 yıllık Altın Vize için AED 2 milyonda birleştiriliyor; eşlerden biri ana yatırımcı olarak başvuruyor ve diğerine bağımlı olarak sponsor oluyordu.

14 Temmuz 2026 tarihinde duyurulan yeni kurala göre bu yol kapandı. Birleştirme, mülke bağlı hiçbir ikamet vizesi için artık mümkün değil — 10 yıllık Altın Vize, 5 yıllık emeklilik vizesi ve 2 yıllık gayrimenkul yatırımcı vizesi dahil. Her başvuru sahibi artık bireysel olarak sahip olduğu kendi portföyüne dayanarak hak kazanmak zorunda.

Dubai gayrimenkul vizesi kuralları değişti: öncesi ve şimdi

Yeşil sütun, 14 Temmuz 2026'dan itibaren yürürlükte olan kuralları gösterir.

Vize türüne göre yeni eşikler

10 yıllık Altın Vize — bireysel olarak AED 2 milyon

10 yıllık Altın Vize hâlâ AED 2 milyon veya üzeri değerde mülk gerektiriyor — ancak artık kendi tescilli hissenizin bu rakama tek başına ulaşması gerekiyor. Kendi adınıza kayıtlı birden fazla mülkü hâlâ birleştirebilirsiniz; yapamayacağınız şey, bir ortak mülk sahibinin hissesini kendi hissenize eklemektir.

5 yıllık emeklilik vizesi — 55 yaş ve üzerinde AED 1 milyon

55 yaş ve üzeri başvuru sahipleri, AED 1 milyon değerinde mülkle 5 yıllık emeklilik vizesi alabilir. Yeni kurala göre bu tutarın da bireysel olarak elde tutulması gerekir — emekli bir çift artık AED 500,000'lik iki hisseyi bir araya getiremez.

2 yıllık yatırımcı vizesi — tek mülk sahipleri için asgari değer yok, ortak mülk sahibi başına AED 400,000

2 yıllık gayrimenkul yatırımcı vizesi, yakın zamanda getirilen esnekliğini koruyor: mülk yalnızca tek kişi adına kayıtlıysa asgari değer şartı yoktur. Tapuda birden fazla mülk sahibi görünüyorsa, vize başvurusu yapan her mülk sahibi kendi adına en az AED 400,000 değerinde bir hisseye sahip olmalıdır — bu rakama ulaşmak için eşle hisseleri birleştirmek artık kabul edilmiyor.

Uygulamalı örnek: 50/50 ortak bir çift neden artık hak kazanamayabilir

Yeni kuraldan kimler etkileniyor?

• Altın Vize için AED 2 milyona ulaşmak üzere iki küçük hisseyi birleştirmeyi planlayan evli çiftler.
• 5 yıllık vizede AED 1 milyona ulaşmak için eşlerin birleşik portföyüne güvenen emekliler.
• Bireysel hissesi AED 400,000'in altında olup 2 yıllık vize için hisseleri birleştirmeyi uman ortak mülk sahipleri.
• Mülkün ortak sahibi olan ve hiçbir mülk sahibinin eşiği tek başına karşılayamadığı aile üyeleri ve iş ortakları.

Kimler etkilenmiyor:

• Tek mülk sahipleri. Tapuda tek isim varsa mülk değeri ne olursa olsun 2 yıllık yatırımcı vizesine hak kazanılır; AED 2 milyon+ değer ise hâlâ Altın Vize sağlar.
• Kendi adına birden fazla mülkü olan yatırımcılar. Tek başınıza sahip olduğunuz mülklerin değerlerini birleştirmek hâlâ mümkündür.
• Aile üyeleri. Şartları karşılayan bir mülk sahibi, eşine ve çocuklarına aile vizesi kapsamında hâlâ sponsor olabilir.
• Hissesi yeterli olan ortak mülk sahipleri. Her ortak mülk sahibi eşiği tek başına karşılıyorsa, her biri kendi adına başvurabilir.

Şimdi neler yapabilirsiniz: 5 pratik adım

1. Tapunuzu kontrol edin. Mülkiyetin tam olarak nasıl paylaşıldığını ve kişisel hissenizin bugün ne kadar değerli olduğunu teyit edin.
2. Mülkünüzü yeniden değerletin. Piyasa değerleri hızla yükseldi — gayrimenkul yeniden değerleme, yeni bir mülk satın almadan bireysel hissenizi eşiğin üzerine çıkarabilir.
3. Mülkiyeti yeniden yapılandırmayı düşünün. Eşler, bir mülk sahibinin bireysel olarak AED 2 milyona ulaşması için Dubai Tapu Dairesi üzerinden hisseleri devredebilir veya bağışlayabilir. DLD Trustee (tapu tescil) hizmetleri bu işlemi üstlenebilir.
4. Hissenize uygun vizeyi seçin. Bireysel hissenizin değeri AED 400,000+ ise 2 yıllık yatırımcı vizesi, Altın Vize yolunda ilerlerken oturum izninizi sürdürmenizi sağlar.
5. Başvurun — ve ailenize sponsor olun. Bireysel olarak hak kazandığınızda eşiniz ve çocuklarınız, eskisi gibi bağımlı olarak eklenebilir.

2 yıllık yatırımcı vizesi bu noktaya nasıl geldi?

2 yıllık gayrimenkul vizesi kısa sürede birkaç kez değişti. Bugünkü kuralları açıklayan kısa geçmiş şöyle:

• 1

  AED 750,000 asgari değer

  Yıllar boyunca 2 yıllık yatırımcı vizesi için AED 750,000 tutarında önerilen bir asgari mülk değeri vardı.

• 2

  Asgari değer kaldırıldı

  Dubai, tek mülk sahipleri için asgari değeri tamamen kaldırdı — herhangi bir mülk değeri yeterli olabiliyordu — ancak birden fazla mülk sahibi olan mülklerde kişi başına AED 400,000 alt sınırı getirdi.

• 3

  14 Temmuz 2026: birleştirme sona erdi

  Ortak mülk sahipleri arasında portföy birleştirme, tüm gayrimenkul vizelerinde sonlandırıldı. Her başvuru sahibi artık yalnızca bireysel olarak sahip olduğu portföye göre hak kazanıyor.

Sık sorulan sorular