Immobilien-Visum

Regeländerung beim Immobilien-Visum Dubai: Zusammenlegung von Portfolios unter Miteigentümern endet

Am 14. Juli 2026 wurde eine wichtige Regeländerung beim Immobilien-Visum in Dubai angekündigt: Ehemänner, Ehefrauen und andere Miteigentümer können ihre Immobilienportfolios nicht mehr zusammenlegen, um sich für das Golden Visa, das Rentnervisum oder das 2-Jahres-Investorenvisum zu qualifizieren. Jeder Antragsteller muss den Schwellenwert nun einzeln erfüllen.

Von FamilyVisa.ae Aktualisiert Juli 2026 8 Min. Lesezeit

Regeländerung beim Immobilien-Visum Dubai 2026 — individuelle Eigentumsschwellen für Golden Visa, Rentnervisum und Investorenvisum

Kurzantwort

Ab dem 14. Juli 2026 können Ehepartner und Miteigentümer Immobilienportfolios nicht mehr zusammenlegen, um sich für Immobilien-Visa in Dubai zu qualifizieren. Jeder Antragsteller muss für das 10-Jahres-Golden-Visa einzeln Immobilien im Wert von AED 2 Mio. besitzen, für das 5-Jahres-Rentnervisum (ab 55 Jahren) Immobilien im Wert von AED 1 Mio. und für das 2-Jahres-Investorenvisum bei gemeinsamem Eigentum einen Anteil von AED 400,000 pro Eigentümer. Für Alleineigentümer gilt beim 2-Jahres-Visum weiterhin kein Mindestwert.

Das erwartet Sie in diesem Leitfaden

1 Was sich am 14. Juli 2026 geändert hat
2 Alte Regeln vs. neue Regeln
3 Neue Schwellenwerte nach Visumart
4 Ein Rechenbeispiel
5 Wer ist betroffen?
6 Was Sie jetzt tun können
7 Wie sich das 2-Jahres-Visum entwickelt hat
8 FAQ

Was hat sich am 14. Juli 2026 geändert?

Bis zu dieser Woche war die Zusammenlegung von Portfolios für Ehepaare einer der beliebtesten Wege zu einem Immobilien-Visum in Dubai. Ehemann und Ehefrau, denen eine Immobilie gemeinsam gehörte, konnten ihre Anteile addieren, um den Schwellenwert für die Berechtigung zu erreichen — zum Beispiel zwei Anteile von je AED 1 Mio., die für das 10-Jahres-Golden-Visa zu AED 2 Mio. zusammengelegt wurden, wobei ein Ehepartner als Hauptinvestor den Antrag stellte und den anderen als Angehörigen sponserte.

Nach der am 14. Juli 2026 angekündigten neuen Regel ist dieser Weg geschlossen. Eine Zusammenlegung ist für kein an eine Immobilie gebundenes Aufenthaltsvisum mehr zulässig — weder für das 10-Jahres-Golden-Visa noch für das 5-Jahres-Rentnervisum oder das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilien. Jeder Antragsteller muss sich nun allein über sein eigenes, individuell gehaltenes Portfolio qualifizieren.

Die wichtigsten Punkte

Portfolios von Ehemann und Ehefrau (oder anderen Miteigentümern) dürfen nicht mehr zusammengelegt werden, um die Visa-Schwellenwerte zu erreichen.
Golden Visa: Ihr eigener Anteil muss AED 2 Mio. oder mehr betragen.
5-Jahres-Rentnervisum: ab 55 Jahren, und Ihr eigener Anteil muss AED 1 Mio. oder mehr betragen.
2-Jahres-Investorenvisum: kein Mindestwert, wenn die Immobilie nur auf einen Namen eingetragen ist; AED 400,000 pro Antragsteller, wenn es mehr als einen Eigentümer gibt.
Das Sponsoring von Familienangehörigen bleibt unverändert — ein qualifizierter Eigentümer kann weiterhin seinen Ehepartner und seine Kinder als Angehörige sponsern.

Hinweis: Diese Regel ist ganz neu, und die Details der Umsetzung (etwa der Umgang mit Verlängerungen bestehender Visa, die mit zusammengelegten Portfolios erteilt wurden) werden noch geklärt. Lassen Sie sich Ihren konkreten Fall vor der Antragstellung stets bestätigen.

Regeländerung beim Immobilien-Visum in Dubai: vorher vs. jetzt

Die grüne Spalte zeigt die ab dem 14. Juli 2026 geltenden Regeln.

Visum	Vorher	Jetzt
10-Jahres-Golden-Visa	Ehepartner konnten Anteile zusammenlegen und so gemeinsam AED 2 Mio. erreichen	AED 2 Mio., die jeder Antragsteller einzeln hält
5-Jahres-Rentnervisum (ab 55)	Das zusammengelegte Portfolio von Ehemann und Ehefrau konnte AED 1 Mio. erreichen	AED 1 Mio., einzeln gehalten, ab 55 Jahren
2-Jahres-Investorenvisum — Alleineigentümer	Kein Mindestwert (früher lag der Richtwert bei AED 750,000)	Kein Mindestwert — unverändert
2-Jahres-Investorenvisum — Miteigentümer	Anteile ließen sich zusammenrechnen; mindestens AED 400,000 pro Eigentümer	AED 400,000 Anteil, einzeln gehalten — keine Zusammenlegung
Ehepartner & Kinder	Als Angehörige vom Hauptantragsteller gesponsert	Unverändert — Angehörige können weiterhin gesponsert werden

Neue Schwellenwerte nach Visumart

10-Jahres-Golden-Visa — AED 2 Mio., einzeln

Das 10-Jahres-Golden-Visa setzt weiterhin Immobilien im Wert von AED 2 Mio. oder mehr voraus — doch Ihr eigener eingetragener Anteil muss diese Summe nun allein erreichen. Sie können weiterhin mehrere auf Ihren Namen eingetragene Immobilien zusammenrechnen; nicht möglich ist es, den Anteil eines Miteigentümers zu Ihrem hinzuzuaddieren.

5-Jahres-Rentnervisum — AED 1 Mio. ab 55 Jahren

Antragsteller ab 55 Jahren können das 5-Jahres-Rentnervisum mit Immobilien im Wert von AED 1 Mio. erhalten. Nach der neuen Regel muss auch dieser Betrag individuell gehalten werden — ein Rentnerehepaar kann nicht mehr zwei Anteile von je AED 500,000 zusammenlegen.

2-Jahres-Investorenvisum — kein Mindestwert für Alleineigentümer, AED 400,000 pro Miteigentümer

Das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilien behält seine jüngste Lockerung: Ist die Immobilie nur auf einen Namen eingetragen, gilt kein Mindestwert. Führt das Title Deed mehr als einen Eigentümer auf, muss jeder Eigentümer, der ein Visum beantragt, in eigenem Recht einen Anteil im Wert von mindestens AED 400,000 halten — Anteile mit einem Ehepartner zusammenzurechnen, um diese Summe zu erreichen, wird nicht mehr akzeptiert.

Golden Visa (10 Jahre)

Immobilien ab AED 2 Mio. auf Ihren eigenen Namen. Mehrere Immobilien auf Ihren Namen können zusammengerechnet werden.

Rentnervisum (5 Jahre)

Ab 55 Jahren, mit Immobilien ab AED 1 Mio., einzeln gehalten.

Investorenvisum (2 Jahre) — Alleineigentümer

Immobilie nur auf einen Namen: Es gilt kein Mindestwert.

Investorenvisum (2 Jahre) — Miteigentümer

Jeder Antragsteller benötigt einen eigenen Anteil ab AED 400,000.

Ein Rechenbeispiel: warum sich ein Paar mit 50/50-Anteilen womöglich nicht mehr qualifiziert

Beispiel: Ahmed und Sara besitzen gemeinsam eine Wohnung in Dubai im Wert von AED 2.4 Mio., im Verhältnis 50/50 aufgeteilt. Vor dem 14. Juli 2026 konnten sie ihre Anteile zusammenlegen (AED 1.2 Mio. + AED 1.2 Mio. = AED 2.4 Mio.) und sich ein 10-Jahres-Golden-Visa sichern. Nach der neuen Regel hält jeder nur noch AED 1.2 Mio. einzeln — unter der Golden-Visa-Schwelle von AED 2 Mio. Da jeder Anteil jedoch über AED 400,000 liegt, qualifizieren sich beide weiterhin für das 2-Jahres-Investorenvisum. Um den Weg zum Golden Visa zurückzugewinnen, müsste einer von beiden einzeln AED 2 Mio. halten — durch den Kauf weiterer Immobilien oder eine Umstrukturierung des Eigentums.

Wer ist von der neuen Regel betroffen?

Ehepaare, die zwei kleinere Anteile zusammenlegen wollten, um für das Golden Visa AED 2 Mio. zu erreichen.
Rentner, die sich auf ein gemeinsames Portfolio von Ehemann und Ehefrau stützen, um für das 5-Jahres-Visum AED 1 Mio. zu erreichen.
Miteigentümer, deren einzelner Anteil unter AED 400,000 liegt und die hofften, für das 2-Jahres-Visum Anteile zusammenrechnen zu können.
Familienmitglieder und Geschäftspartner als Miteigentümer einer Immobilie, bei denen kein einzelner Eigentümer einen Schwellenwert allein erreicht.

Und wer ist nicht betroffen:

Alleineigentümer. Steht nur ein Name im Title Deed, qualifiziert weiterhin jeder Immobilienwert für das 2-Jahres-Investorenvisum; ab AED 2 Mio. gibt es weiterhin das Golden Visa.
Investoren mit mehreren Immobilien auf eigenen Namen. Das Zusammenrechnen der Werte von Immobilien, die Sie allein besitzen, bleibt zulässig.
Angehörige. Ein qualifizierter Eigentümer kann weiterhin seinen Ehepartner und seine Kinder über ein Familienvisum sponsern.
Miteigentümer mit starken Anteilen. Erfüllt jeder Miteigentümer den Schwellenwert für sich allein, kann jeder in eigenem Namen einen Antrag stellen.

Was Sie jetzt tun können: 5 praktische Schritte

Prüfen Sie Ihr Title Deed. Bestätigen Sie genau, wie das Eigentum aufgeteilt ist und wie viel Ihr persönlicher Anteil heute wert ist.
Lassen Sie Ihre Immobilie neu bewerten. Die Marktwerte sind stark gestiegen — eine Immobilien-Neubewertung kann Ihren individuellen Anteil über den Schwellenwert heben, ohne dass Sie etwas Neues kaufen müssen.
Erwägen Sie eine Umstrukturierung des Eigentums. Ehepartner können Anteile über das Dubai Land Department übertragen oder verschenken, sodass ein Eigentümer einzeln AED 2 Mio. erreicht. Die DLD-Trustee-Services (Treuhänder-Leistungen) können das für Sie übernehmen.
Wählen Sie das passende Visum für Ihren Anteil. Liegt Ihr individueller Anteil bei AED 400,000 oder mehr, sichert das 2-Jahres-Investorenvisum Ihren Aufenthalt, während Sie auf das Golden Visa hinarbeiten.
Beantragen Sie das Visum — und sponsern Sie Ihre Familie. Sobald Sie sich einzeln qualifizieren, können Ihr Ehepartner und Ihre Kinder genau wie bisher als Angehörige hinzugefügt werden.

Ihre Gesamtkosten berechnen Berechnen Sie die staatlichen Gebühren für Ihre Visumart mit unserem kostenlosen Visum-Rechner.

Wie kam es beim 2-Jahres-Investorenvisum zu den heutigen Regeln?

Das 2-Jahres-Immobilien-Visum hat sich mehrfach in schneller Folge geändert. Hier die kurze Vorgeschichte, die die heutigen Regeln erklärt:

1
Mindestwert von AED 750,000
Jahrelang galt für das 2-Jahres-Investorenvisum ein empfohlener Mindestwert der Immobilie von AED 750,000.
2
Mindestwert gestrichen
Dubai hat den Mindestwert für Alleineigentümer ganz abgeschafft — jeder Immobilienwert konnte sich qualifizieren — und zugleich eine Untergrenze von AED 400,000 pro Person festgelegt, wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hatte.
3
14. Juli 2026: Zusammenlegung endet
Die Zusammenlegung von Portfolios unter Miteigentümern wird für alle Immobilien-Visa eingestellt. Jeder Antragsteller qualifiziert sich nun nur noch über sein individuell gehaltenes Portfolio.

Häufig gestellte Fragen

Können mein Ehepartner und ich unsere Immobilien für ein Golden Visa weiterhin zusammenlegen?

Nein. Seit dem 14. Juli 2026 ist die Zusammenlegung der Portfolios von Ehemann und Ehefrau nicht mehr erlaubt. Jeder Antragsteller muss einzeln Immobilien im Wert von AED 2 Mio. oder mehr halten, um sich für das 10-Jahres-Golden-Visa zu qualifizieren.

Wann trat die neue Regel zum Verbot der Zusammenlegung in Kraft?

Die Änderung wurde am 14. Juli 2026 angekündigt und gilt für das 10-Jahres-Golden-Visa, das 5-Jahres-Rentnervisum und das 2-Jahres-Investorenvisum für Immobilien.

Kann ich mehrere Immobilien, die mir allein gehören, weiterhin zusammenrechnen?

Ja. Das Verbot betrifft die Zusammenlegung von Portfolios verschiedener Personen. Das Zusammenrechnen der Werte mehrerer Immobilien, die ausschließlich auf Ihren Namen eingetragen sind, ist weiterhin erlaubt.

Welchen Mindestwert muss die Immobilie für das 2-Jahres-Investorenvisum in Dubai haben?

Ist die Immobilie nur auf einen Namen eingetragen, gibt es keinen Mindestwert. Stehen im Title Deed mehrere Eigentümer, muss jeder Antragsteller einzeln einen Anteil im Wert von mindestens AED 400,000 halten.

Was ist aus der Anforderung von AED 750,000 für das Investorenvisum geworden?

Der Richtwert von AED 750,000 wurde bereits früher abgeschafft. An seine Stelle traten kein Mindestwert für Alleineigentümer und die Anforderung eines individuellen Anteils von AED 400,000, wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat.

Welche Voraussetzungen gelten für das 5-Jahres-Rentnervisum?

Sie müssen mindestens 55 Jahre alt sein und einzeln Immobilien im Wert von AED 1 Mio. oder mehr besitzen. Zusammengelegte Portfolios von Ehepartnern werden nicht mehr akzeptiert.

Kann ein Ehepartner den anderen weiterhin als Angehörigen sponsern?

Ja. Das Sponsoring von Familienangehörigen bleibt unverändert. Sobald sich ein Eigentümer einzeln qualifiziert, kann er seinen Ehepartner und seine Kinder für dieselbe Laufzeit wie das eigene Visum als Angehörige sponsern.

Wir besitzen gemeinsam Immobilien im Wert von AED 2 Mio. im Verhältnis 50/50 — qualifizieren wir uns für das Golden Visa?

Nach der neuen Regel nicht, denn jeder von Ihnen hält einzeln nur AED 1 Mio. Beide würden sich jedoch für das 2-Jahres-Investorenvisum qualifizieren, da jeder Anteil über AED 400,000 liegt. Alternativ könnten Sie das Eigentum so umstrukturieren, dass ein Ehepartner einzeln AED 2 Mio. hält.

Können wir Anteile zwischen Ehepartnern übertragen, um den Schwellenwert zu erreichen?

Das Eigentum lässt sich durch eine Übertragung beim Dubai Land Department umstrukturieren, etwa durch eine Schenkung zwischen Verwandten ersten Grades, sodass ein Eigentümer einzeln den erforderlichen Wert erreicht. Vor Änderungen empfiehlt sich fachkundige Beratung.

Betrifft die neue Regel Visa, die bereits mit zusammengelegten Portfolios ausgestellt wurden?

Bestehende Visa bleiben bis zum Ablauf gültig. Wie Verlängerungen von Visa, die mit zusammengelegten Portfolios erteilt wurden, behandelt werden, wird noch geklärt; Inhaber sollten den Stand daher rechtzeitig vor ihrem Verlängerungstermin prüfen.

Unsicher, ob Sie sich noch qualifizieren?

Senden Sie uns Ihr Title Deed, und wir prüfen Ihre individuelle Berechtigung nach den neuen Regeln und übernehmen anschließend den gesamten Antrag für Sie.

Schreiben Sie uns auf WhatsApp → Oder schätzen Sie die Gebühren mit unserem Visum-Rechner 800 DOCS LLC SOC · Visa- & PRO-Services eines Drittanbieters, Dubai

Browse articles