تغيير قواعد تأشيرة العقار في دبي: انتهاء دمج المحافظ العقارية بين الملاك المشتركين
أُعلن في 14 يوليو 2026 عن تغيير كبير في قواعد تأشيرة العقار في دبي: لم يعد بإمكان الأزواج والزوجات وسائر الملاك المشتركين دمج محافظهم العقارية للتأهل للإقامة الذهبية أو تأشيرة التقاعد أو تأشيرة المستثمر لمدة سنتين. وبات على كل متقدم استيفاء الحد الأدنى بمفرده.
اعتبارًا من 14 يوليو 2026، لم يعد بإمكان الأزواج والملاك المشتركين دمج محافظهم العقارية للتأهل لتأشيرات العقار في دبي. يجب أن يملك كل متقدم بمفرده 2 مليون درهم للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، ومليون درهم (بعمر 55 عامًا فأكثر) لتأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات، و400,000 درهم لكل مالك لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين عندما يكون العقار مملوكًا بالشراكة. ولا يزال المالك المنفرد غير ملزم بأي حد أدنى لتأشيرة السنتين.
ماذا يتضمن هذا الدليل
ما الذي تغير في 14 يوليو 2026؟
حتى هذا الأسبوع، كان دمج المحافظ العقارية أحد أكثر المسارات شيوعًا للحصول على تأشيرة عقار في دبي بالنسبة للأزواج. فالزوج والزوجة اللذان يملكان عقارًا بالشراكة كان بإمكانهما جمع حصتيهما للوصول إلى حد الأهلية — على سبيل المثال، دمج حصتين بقيمة مليون درهم لكل منهما لتصبحا 2 مليون درهم للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، بحيث يتقدم أحد الزوجين بصفته المستثمر الرئيسي ويكفل الآخر بصفته معالًا.
بموجب القاعدة الجديدة المعلنة في 14 يوليو 2026، أُغلق هذا المسار. فالدمج لم يعد مسموحًا به لأي تأشيرة إقامة مرتبطة بالعقار — الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، وتأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات، وتأشيرة المستثمر العقاري لمدة سنتين. وبات على كل متقدم التأهل استنادًا إلى محفظته العقارية المملوكة له بمفرده.
- لم يعد ممكنًا جمع محافظ الزوج والزوجة (أو أي مالكين مشتركين) للوصول إلى حدود التأشيرة.
- الإقامة الذهبية: يجب أن تبلغ حصتك وحدك 2 مليون درهم أو أكثر.
- تأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات: عمر 55 عامًا فأكثر، وحصتك وحدك مليون درهم أو أكثر.
- تأشيرة المستثمر لمدة سنتين: لا حد أدنى إذا كان العقار باسم شخص واحد فقط؛ و400,000 درهم لكل متقدم إذا كان هناك أكثر من مالك.
- كفالة العائلة لم تتغير — لا يزال بإمكان المالك المؤهل كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء بصفتهم معالين.
تغيير قواعد تأشيرة العقار في دبي: قبل وبعد
يعرض العمود الأخضر القواعد السارية اعتبارًا من 14 يوليو 2026.
| التأشيرة | قبل | الآن |
|---|---|---|
| الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات | كان بإمكان الزوجين دمج حصتيهما للوصول إلى 2 مليون درهم مجتمعةً | 2 مليون درهم يملكها كل متقدم بمفرده |
| تأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات (55 عامًا فأكثر) | كان بإمكان المحفظة المشتركة للزوج والزوجة أن تبلغ مليون درهم | مليون درهم مملوكة بشكل فردي، بعمر 55 عامًا فأكثر |
| تأشيرة المستثمر لمدة سنتين — مالك منفرد | لا حد أدنى للقيمة (كان الحد الإرشادي السابق 750,000 درهم) | لا حد أدنى — دون تغيير |
| تأشيرة المستثمر لمدة سنتين — ملاك مشتركون | كان بالإمكان جمع الحصص؛ بحد أدنى 400,000 درهم لكل مالك | حصة 400,000 درهم مملوكة بشكل فردي — دون دمج |
| الزوج أو الزوجة والأبناء | يكفلهم المتقدم الرئيسي بصفتهم معالين | دون تغيير — لا تزال كفالة المعالين ممكنة |
الحدود الجديدة حسب نوع التأشيرة
الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات — 2 مليون درهم بشكل فردي
لا تزال الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات تتطلب عقارًا بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر — لكن حصتك المسجلة باسمك يجب أن تبلغ هذا الرقم وحدها الآن. لا يزال بإمكانك جمع عدة عقارات مسجلة باسمك؛ أما ما لا يمكنك فعله فهو إضافة حصة مالك مشترك إلى حصتك.
تأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات — مليون درهم بعمر 55 عامًا فأكثر
يمكن للمتقدمين بعمر 55 عامًا فأكثر الحصول على تأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات بعقار قيمته مليون درهم. وبموجب القاعدة الجديدة، يجب أن يكون هذا المبلغ مملوكًا بشكل فردي أيضًا — فلم يعد بإمكان زوجين متقاعدين جمع حصتين بقيمة 500,000 درهم لكل منهما.
تأشيرة المستثمر لمدة سنتين — لا حد أدنى للمالك المنفرد، و400,000 درهم لكل مالك مشترك
تحتفظ تأشيرة المستثمر العقاري لمدة سنتين بالتسهيل الذي أُقر مؤخرًا: إذا كان العقار مسجلًا باسم شخص واحد فقط، فلا يوجد حد أدنى للقيمة. أما إذا كان سند الملكية يتضمن أكثر من مالك، فيجب على كل مالك يتقدم للتأشيرة أن يملك حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم باسمه هو — ولم يعد جمع الحصص مع الزوج أو الزوجة للوصول إلى هذا الرقم مقبولًا.
الإقامة الذهبية (10 سنوات)
عقارات بقيمة 2 مليون درهم فأكثر مسجلة باسمك. ويمكن جمع عدة عقارات مسجلة باسمك.
تأشيرة التقاعد (5 سنوات)
عمر 55 عامًا فأكثر مع عقارات بقيمة مليون درهم فأكثر مملوكة بشكل فردي.
تأشيرة المستثمر (سنتان) — مالك منفرد
عقار باسم شخص واحد فقط: لا يُطبَّق أي حد أدنى للقيمة.
تأشيرة المستثمر (سنتان) — ملاك مشتركون
يحتاج كل متقدم إلى حصة شخصية بقيمة 400,000 درهم فأكثر.
مثال عملي: لماذا قد لا يتأهل زوجان يملكان العقار مناصفةً (50/50) بعد الآن
مثال: يملك أحمد وسارة شقة في دبي بالشراكة قيمتها 2.4 مليون درهم، مقسّمة مناصفةً (50/50). قبل 14 يوليو 2026 كان بإمكانهما دمج حصتيهما (1.2 مليون + 1.2 مليون = 2.4 مليون درهم) والحصول على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات. أما بموجب القاعدة الجديدة فيملك كل منهما 1.2 مليون درهم فقط بشكل فردي — أي أقل من حد الإقامة الذهبية البالغ 2 مليون درهم. لكن كل حصة تتجاوز 400,000 درهم، ولذلك لا يزال كلاهما مؤهلًا لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين. ولاستعادة مسار الإقامة الذهبية، سيحتاج أحدهما إلى امتلاك 2 مليون درهم بمفرده — بشراء عقار إضافي أو إعادة هيكلة الملكية.
من يتأثر بالقاعدة الجديدة؟
- الأزواج الذين خططوا لدمج حصتين أصغر للوصول إلى 2 مليون درهم للإقامة الذهبية.
- المتقاعدون الذين يعتمدون على محفظة مشتركة بين الزوج والزوجة للوصول إلى مليون درهم لتأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات.
- الملاك المشتركون الذين تقل حصتهم الفردية عن 400,000 درهم وكانوا يأملون في جمع الحصص لتأشيرة السنتين.
- أفراد العائلة وشركاء الأعمال الذين يملكون عقارًا بالشراكة، حيث لا يستوفي أي مالك بمفرده الحد المطلوب.
ومن لا يتأثر:
- الملاك المنفردون. اسم واحد في سند الملكية وأي قيمة للعقار لا يزالان يؤهلان لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين؛ و2 مليون درهم فأكثر لا تزال تمنح الإقامة الذهبية.
- المستثمرون الذين يملكون عدة عقارات باسمهم. لا يزال جمع قيم العقارات التي تملكها بمفردك مسموحًا به.
- المعالون. لا يزال بإمكان المالك المؤهل كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء بموجب تأشيرة العائلة.
- الملاك المشتركون أصحاب الحصص الكبيرة. إذا استوفى كل مالك مشترك الحد المطلوب بشكل مستقل، فيمكن لكل منهم التقديم باسمه.
ما الذي يمكنك فعله الآن: 5 خطوات عملية
- راجع سند الملكية. تأكد بدقة من كيفية تقسيم الملكية وقيمة حصتك الشخصية اليوم.
- أعد تقييم عقارك. ارتفعت القيم السوقية بشكل حاد — وقد ترفع إعادة تقييم العقار حصتك الفردية فوق الحد المطلوب دون شراء أي عقار جديد.
- فكّر في إعادة هيكلة الملكية. يمكن للزوجين نقل الحصص أو هبتها عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي بحيث يصل أحد المالكين بمفرده إلى 2 مليون درهم. ويمكن أن تتولى خدمات أمين التسجيل (دائرة الأراضي) هذا الإجراء.
- اختر التأشيرة المناسبة لحصتك. إذا كانت حصتك الفردية 400,000 درهم فأكثر، فإن تأشيرة المستثمر لمدة سنتين تُبقيك مقيمًا بينما تبني طريقك نحو الإقامة الذهبية.
- قدّم — واكفل عائلتك. بمجرد تأهلك بشكل فردي، يمكن إضافة الزوج أو الزوجة والأبناء بصفتهم معالين تمامًا كما كان الحال من قبل.
كيف وصلت تأشيرة المستثمر لمدة سنتين إلى ما هي عليه اليوم؟
تغيرت تأشيرة العقار لمدة سنتين عدة مرات في فترة وجيزة. إليك التاريخ المختصر الذي يفسر قواعد اليوم:
- 1
حد أدنى 750,000 درهم
لسنوات، كانت تأشيرة المستثمر لمدة سنتين تشترط حدًا أدنى إرشاديًا لقيمة العقار قدره 750,000 درهم.
- 2
إلغاء الحد الأدنى
ألغت دبي الحد الأدنى كليًا للملاك المنفردين — فأصبحت أي قيمة عقار مؤهلة — مع تحديد حد أدنى قدره 400,000 درهم للشخص الواحد عندما يكون للعقار أكثر من مالك.
- 3
14 يوليو 2026: انتهاء الدمج
أُوقف دمج المحافظ بين الملاك المشتركين في جميع تأشيرات العقار. وبات كل متقدم يتأهل فقط بناءً على محفظته المملوكة له بمفرده.
الأسئلة الشائعة
هل لا يزال بإمكان الزوجين جمع عقاراتهما للحصول على الإقامة الذهبية؟
لا. اعتبارًا من 14 يوليو 2026، لم يعد دمج محافظ الزوج والزوجة مسموحًا به. ويجب أن يملك كل متقدم بمفرده عقارات بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر للتأهل للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات.
متى دخلت قاعدة منع الدمج الجديدة حيز التنفيذ؟
أُعلن التغيير في 14 يوليو 2026، وينطبق على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات وتأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات وتأشيرة المستثمر العقاري لمدة سنتين.
هل لا يزال بإمكاني جمع عدة عقارات أملكها بمفردي؟
نعم. ينطبق المنع على دمج المحافظ بين أشخاص مختلفين. أما جمع قيم عدة عقارات مسجلة باسمك وحدك فلا يزال مسموحًا به.
ما الحد الأدنى لقيمة العقار لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين في دبي؟
إذا كان العقار باسم شخص واحد فقط، فلا يوجد حد أدنى للقيمة. وإذا كان سند الملكية يتضمن أكثر من مالك، فيجب أن يملك كل متقدم بمفرده حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم.
ماذا حدث لشرط 750,000 درهم لتأشيرة المستثمر؟
أُلغي الحد الإرشادي البالغ 750,000 درهم في وقت سابق، وحلّ محله إلغاء الحد الأدنى للملاك المنفردين واشتراط حصة فردية بقيمة 400,000 درهم عندما يكون للعقار عدة ملاك.
ما شروط تأشيرة التقاعد لمدة 5 سنوات؟
يجب أن يكون عمرك 55 عامًا فأكثر وأن تملك بمفردك عقارًا بقيمة مليون درهم أو أكثر. ولم تعد المحافظ المشتركة بين الزوجين مقبولة.
هل لا يزال بإمكان أحد الزوجين كفالة الآخر بصفته معالًا؟
نعم. كفالة العائلة لم تتغير. فبمجرد تأهل أحد المالكين بشكل فردي، يمكنه كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء بصفتهم معالين لمدة تأشيرته نفسها.
نملك بالشراكة عقارًا بقيمة 2 مليون درهم مناصفةً (50/50) — هل نتأهل للإقامة الذهبية؟
ليس بموجب القاعدة الجديدة، لأن كلًا منكما يملك بمفرده مليون درهم فقط. لكن كلًا منكما يتأهل لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين لأن كل حصة تتجاوز 400,000 درهم. وبدلًا من ذلك، يمكنكما إعادة هيكلة الملكية بحيث يملك أحد الزوجين 2 مليون درهم بمفرده.
هل يمكننا نقل الحصص بين الزوجين لاستيفاء الحد المطلوب؟
يمكن إعادة هيكلة الملكية عبر نقل ملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مثل نقل الملكية بالهبة بين الأقارب من الدرجة الأولى، بحيث يصل أحد المالكين بمفرده إلى القيمة المطلوبة. ويُنصح بالحصول على استشارة مهنية قبل إجراء أي تغييرات.
هل تؤثر القاعدة الجديدة على التأشيرات التي صدرت بالفعل بموجب محافظ مدمجة؟
تظل التأشيرات القائمة سارية حتى انتهاء صلاحيتها. أما كيفية التعامل مع تجديد التأشيرات الصادرة بموجب محافظ مدمجة فلا تزال قيد التوضيح، لذا ينبغي لحامليها التحقق من الوضع قبل موعد التجديد بوقت كافٍ.
لست متأكدًا مما إذا كنت لا تزال مؤهلًا؟
أرسل إلينا سند الملكية وسنتحقق من أهليتك الفردية بموجب القواعد الجديدة، ثم نتولى الطلب بالكامل نيابةً عنك.
راسلنا عبر واتساب ← أو احسب الرسوم عبر حاسبة التأشيرة 800 DOCS LLC SOC · خدمات تأشيرات ومندوب حكومي (PRO) من طرف ثالث، دبيهل تحتاج مساعدة في تأشيرة العقار؟
يتولى فريقنا إنجاز طلبات تأشيرة العقار 100% عبر الإنترنت. احصل على إجابة واضحة لحالتك بالضبط.
المزيد عن تأشيرة العقار
لم تعد شهادة عدم ممانعة البنك مطلوبة لأي تأشيرة عقار في دبي — من مكتبنا
كانت شهادة عدم ممانعة البنك أكبر مصدر للتأخير في طلبات تأشيرة العقار المرهون — ومن مكتبنا هذا الأسبوع، لم تعد تُطلب. في تأشيرات الذهبية والتقاعد والمستثمر. ما الذي تغير، والرسوم الحكومية الفعلية، والجدول الزمني الجديد.
رزيب عبدالله·28 سبتمبر 2026
الإقامة الذهبية في دبي لمالكي العقارات — الدليل الكامل 2026
أصبحت الإقامة الذهبية في دبي لمالكي العقارات أبسط من أي وقت مضى — ثلاثة مستندات، ولا شهادة عدم ممانعة من البنك للعقارات المرهونة، وإمكانية الجمع بين محفظتي الزوج والزوجة، ولا حد للعمر عند كفالة الأبناء غير المتزوجين. الدليل الكامل 2026: من يستحق، والرسوم الحكومية البالغة 9,421 درهمًا، وكيف تسير الإجراءات فعليًا.
رزيب عبدالله·28 سبتمبر 2026