Règles du visa immobilier à Dubaï : fin du cumul de portefeuilles entre copropriétaires

Un important changement des règles du visa immobilier à Dubaï a été annoncé le 14 juillet 2026 : les époux et autres copropriétaires ne peuvent plus cumuler leurs portefeuilles immobiliers pour être éligibles au Golden Visa (visa doré), au Visa Retraite ou au Visa Investisseur de 2 ans. Chaque demandeur doit désormais atteindre le seuil à titre individuel.

Qu'est-ce qui a changé le 14 juillet 2026 ?

Jusqu'à cette semaine, l'une des voies les plus courantes vers un visa immobilier à Dubaï pour les couples mariés était le cumul de portefeuilles. Un mari et une femme détenant un bien en commun pouvaient additionner leurs parts pour atteindre le seuil d'éligibilité — par exemple, deux parts de 1 million AED cumulées pour former 2 millions AED pour le Golden Visa de 10 ans, l'un des conjoints faisant la demande en tant qu'investisseur principal et parrainant l'autre comme personne à charge.

Avec la nouvelle règle annoncée le 14 juillet 2026, cette voie est fermée. Le cumul n'est plus autorisé pour les visas de résidence liés à l'immobilier, quels qu'ils soient — le Golden Visa de 10 ans, le Visa Retraite de 5 ans et le Visa Investisseur immobilier de 2 ans. Chaque demandeur doit désormais être éligible grâce à son propre portefeuille détenu à titre individuel..

Changement des règles du visa immobilier à Dubaï : avant et maintenant

La colonne verte indique les règles en vigueur depuis le 14 juillet 2026.

Les nouveaux seuils par type de visa

Golden Visa de 10 ans — 2 millions AED, à titre individuel

Le Golden Visa de 10 ans exige toujours un bien d'une valeur de 2 millions AED ou plus — mais votre part enregistrée doit désormais atteindre ce montant à elle seule. Vous pouvez toujours cumuler plusieurs biens enregistrés à votre nom ; ce que vous ne pouvez plus faire, c'est ajouter la part d'un copropriétaire à la vôtre.

Visa Retraite de 5 ans — 1 million AED à partir de 55 ans

Les demandeurs âgés de 55 ans et plus peuvent obtenir le Visa Retraite de 5 ans avec un bien d'une valeur de 1 million AED. Avec la nouvelle règle, ce montant doit lui aussi être détenu à titre individuel — un couple de retraités ne peut plus mettre en commun deux parts de 500,000 AED.

Visa Investisseur de 2 ans — aucun minimum pour les propriétaires uniques, 400,000 AED par copropriétaire

Le Visa Investisseur immobilier de 2 ans conserve son assouplissement récent : si le bien est enregistré au nom d'une seule personne, il n'y a aucune valeur minimale. Si le titre de propriété mentionne plusieurs propriétaires, chaque propriétaire qui fait une demande de visa doit détenir en propre une part d'au moins 400,000 AED — cumuler ses parts avec celles d'un conjoint pour atteindre ce montant n'est plus accepté.

Un exemple concret : pourquoi un couple à 50/50 peut ne plus être éligible

Qui est concerné par la nouvelle règle ?

• Les couples mariés qui comptaient cumuler deux parts plus modestes pour atteindre 2 millions AED pour le Golden Visa.
• Les retraités qui comptaient sur un portefeuille cumulé des époux pour atteindre 1 million AED pour le visa de 5 ans.
• Les copropriétaires dont la part individuelle est inférieure à 400,000 AED et qui espéraient cumuler leurs parts pour le visa de 2 ans.
• Les membres d'une même famille et les associés copropriétaires d'un bien, lorsqu'aucun propriétaire n'atteint seul un seuil.

Et qui n'est pas concerné :

• Les propriétaires uniques. Un seul nom sur le titre de propriété et n'importe quelle valeur de bien donnent toujours droit au Visa Investisseur de 2 ans ; 2 millions AED ou plus donnent toujours droit au Golden Visa.
• Les investisseurs possédant plusieurs biens à leur nom. Le cumul des valeurs de biens que vous détenez seul reste autorisé.
• Les personnes à charge. Un propriétaire éligible peut toujours parrainer son conjoint et ses enfants au titre d'un visa familial..
• Les copropriétaires disposant de parts suffisantes. Si chaque copropriétaire atteint seul le seuil, chacun peut faire sa demande en son nom propre.

Ce que vous pouvez faire maintenant : 5 étapes pratiques

1. Vérifier votre titre de propriété. Confirmez précisément comment la propriété est répartie et ce que vaut aujourd'hui votre part personnelle.
2. Faire réévaluer votre bien. Les valeurs de marché ont fortement augmenté — une réévaluation de bien immobilier peut faire passer votre part individuelle au-dessus du seuil sans rien acheter de nouveau.
3. Envisager de restructurer la propriété. Les conjoints peuvent transférer ou donner des parts par l'intermédiaire du Département foncier de Dubaï (DLD) afin qu'un seul propriétaire atteigne individuellement 2 millions AED. Les services de trustee du DLD peuvent s'en charger.
4. Choisir le visa adapté à votre part. Si votre part individuelle atteint 400,000 AED ou plus, le Visa Investisseur de 2 ans maintient votre résidence pendant que vous progressez vers le Golden Visa.
5. Faire votre demande — et parrainer votre famille. Dès que vous êtes éligible à titre individuel, votre conjoint et vos enfants peuvent être ajoutés comme personnes à charge, exactement comme avant.

Comment le Visa Investisseur de 2 ans en est-il arrivé là ?

Le visa immobilier de 2 ans a changé plusieurs fois en peu de temps. Voici le bref historique qui explique les règles actuelles :

• 1

  Minimum de 750,000 AED

  Pendant des années, le Visa Investisseur de 2 ans était assorti d'une valeur minimale recommandée de 750,000 AED pour le bien.

• 2

  Suppression du minimum

  Dubaï a supprimé entièrement le minimum pour les propriétaires uniques — n'importe quelle valeur de bien pouvait donner droit au visa — tout en fixant un plancher de 400,000 AED par personne lorsqu'un bien comptait plusieurs propriétaires.

• 3

  14 juillet 2026 : fin du cumul

  Le cumul de portefeuilles entre copropriétaires prend fin pour tous les visas immobiliers. Chaque demandeur n'est désormais éligible que sur la base de son portefeuille détenu à titre individuel.

Questions fréquentes