Mülk Sahipleri için Dubai Altın Vize — 2026 Kapsamlı Rehberi

Mülk sahipleri için Dubai Altın Vize, BAE'ye uzun süreli oturum izni almanın en popüler yoludur — ve 2026 itibarıyla en basit yollardan biri de. Gayrimenkul portföyünüzün değeri AED 2 milyon veya üzerindeyse yalnızca üç belgeyle başvurabilirsiniz. FamilyVisa.ae olarak bu başvuruları her gün işliyoruz; şu anda neler kabul ediliyor, ne kadar tutuyor ve süreç gerçekte nasıl işliyor, hepsini anlatıyoruz.

Kimler hak kazanır — ve "AED 2 milyon" olarak ne sayılır

Temel kural basit: Dubai'deki toplam mülk değerinizin AED 2 milyon veya üzeri olması gerekir. İlginç olan, "toplam" kavramının aslında ne kadar esnek olduğu. Gerçekçi hemen her mülk durumu kabul edilir; hatta çoğu başvuru sahibinin kabul edildiğini bilmediği bazı durumlar bile.

Şunlarla başvurabilirsiniz:

• Tapusu olan hazır bir mülk
• Oqood'u (teslim öncesi mülkiyet belgesi) olan inşaat aşamasında (off-plan) bir mülk
• Birleştirilmiş birden fazla mülk — toplamda AED 2 milyon eşiğini aşan iki veya üç küçük mülk
• İpotekli bir mülk — ipotek bakiyesi düşülmez; mülkün tam değeri esas alınır
• Karı-koca birleşik portföyü — siz ve eşiniz birlikte AED 2 milyon+ değerinde mülke sahipseniz, başvuru için portföylerinizi birleştirebilirsiniz

Karı-koca birleşik seçeneği çoğu kişinin bilmediği ve çok güçlü bir seçenektir. AED 1.2 milyon değerinde bir mülkünüz, eşinizin de AED 900 bin değerinde bir mülkü varsa, ikinizden hiçbiri tek başına şartı sağlamaz — ama birlikte sağlarsınız. Bu yolu kullanmak için tasdikli bir evlilik cüzdanı gerekir.

Resmi değer AED 2 milyonun altında, piyasa değeri ise daha yüksekse

Bu durumla sık karşılaşıyoruz. Dubai'de birkaç yıl önce AED 1.6 milyona bir mülk satın aldınız; ancak Dubai piyasası yükseldi ve mülkünüzün değeri şimdi AED 2.3 milyon. Tapu ise hâlâ satın alma fiyatını gösteriyor.

Bu durumda mülk değeri, Dubai Tapu Dairesi (DLD) tarafından onaylı bir değerleme uzmanı aracılığıyla yeniden doğrulanabilir. DLD, güncel piyasa değerini gösteren bir değerleme belgesi düzenler. Belge, mülkün artık AED 2 milyon+ değerinde olduğunu doğruluyorsa, DLD'nin Altın Vize başvurunuz için dikkate alacağı tutar bu yeniden değerlenmiş tutardır.

Yalnızca tapuya bakılarak "mülkünüz AED 2 milyonun altında" denmiş olan herkesin bunu bilmesinde fayda var. Tapudaki fiyat, konunun her zaman sonu değildir.

2026'da neler değişti — sadeleşen belge listesi

Geçen yıl içindeki en büyük değişiklik belgelerde yaşandı. Mülk sahipleri için Altın Vize eskiden kalın bir evrak dosyası gerektiriyordu — banka yazıları, ipotek dökümleri, mevcut vize kopyaları ve geliştirici (developer) belgeleri. 2026'da bunların çoğu ortadan kalktı.

Şimdi neler gerekiyor (ana başvuru sahibi)

• Pasaport kopyası
• Vesikalık fotoğraf
• Mülk belgesi — hazır mülk için Tapu, inşaat aşamasındaki (off-plan) mülk için Oqood

Mülkü eşinizinkiyle birleştiriyorsanız bir belge daha ekleyin: tasdikli bir evlilik cüzdanı. Hepsi bu kadar.

Artık istenmeyenler

Bunların her biri eskiden standarttı. Güncel başvurular için artık hiçbiri zorunlu değil:

• Mevcut BAE vizesinin kopyası
• Emirates ID kopyası
• Geliştirici (developer) hesap özeti
• İpotekli mülk için banka NOC'si
• İpotek kapama yazısı
• Banka yükümlülük yazısı

Banka NOC'sinin kaldırılması en önemli değişikliktir. Yıllarca, ipotekli bir mülk üzerinden başvuran herkesin NOC almak için bankasına gitmesi gerekiyordu — bu da genellikle 3-4 iş günü, bazen daha fazla bekleme süresi ekliyordu. NOC güncellemesini ayrıca burada ele aldık →

Özellikle ipotekli mülkler için: ipotek yerinde kalır — bankanızın mülk üzerindeki ipotek kaydı devam eder. DLD de Altın Vize süresi boyunca mülk üzerine kendi şerhini (lien) koyar. Finansman tarafında hiçbir şey değişmez. Değişen, başvuru için gereken evraktır.

Gerçekte ne kadar tutar — gerçek devlet ücretleri

En sık aldığımız sorulardan biri aynı zamanda en basit olanıdır: Altın Vize'nin gerçek maliyeti nedir? Devlet ücretleri sabit ve herkese açıktır, ancak çoğu hizmet sağlayıcı bunları açıkça göstermez. İşte 2026 itibarıyla başvuru sahibi türüne göre eksiksiz döküm.

Ana başvuru sahibi (mülk sahibi / sponsor) — AED 9,421

• DLD ve İdari Ücretler — AED 5,284
• Göçmenlik ve Vize — AED 2,710
• Emirates ID (10 yıl) — AED 1,154
• Sağlık Testi (Normal) — AED 273

Bağımlı yetişkin (18 yaş ve üzeri) — AED 4,137

Eş (karı veya koca), yetişkin oğul, yetişkin kız veya anne-baba.

• Göçmenlik ve Vize — AED 2,710
• Emirates ID (10 yıl) — AED 1,154
• Sağlık Testi (Normal) — AED 273

Bağımlı çocuk (18 yaş altı) — AED 3,864

18 yaşından küçük oğul veya kız.

• Göçmenlik ve Vize — AED 2,710
• Emirates ID (10 yıl) — AED 1,154

Bağımlı çocuk ücretinin daha düşük olmasının nedeni, 18 yaş altı çocuklar için sağlık uygunluk testinin gerekmemesidir. Bağımlı yetişkin ücreti ana başvuru sahibinin ücretinden düşüktür, çünkü DLD ücreti yoktur — mülk ana başvuru sahibine bağlı olduğundan DLD ücretini yalnızca ana başvuru sahibi öder.

Hizmet bedelleri bu devlet ücretlerinden ayrıdır ve hizmet sağlayıcıya göre değişir. Altın Vize'yi ve mülke bağlı diğer vizeleri gayrimenkul vizesi sayfamızda inceleyebilirsiniz →

Ana başvuru sahibi süreci — adım adım

Altın Vize süreci iki devlet kurumundan geçer: mülk tarafı için Dubai Tapu Dairesi (DLD), vizenin kendisi için GDRFA / Göçmenlik (Dubai Oturum ve Yabancılar İşleri Genel Müdürlüğü). Süreç gerçekte şöyle ilerler.

1. DLD'de mülkün kilitlenmesi

İlk adım, mülkün Dubai Tapu Dairesi'nde kilitlenmesidir. Kilitlendikten sonra Altın Vize başvurusu sürerken mülk satılamaz. Ardından DLD bir Taskeen Belgesi düzenler — mülkün ikamet vizesi başvurunuz için ayrıldığını doğrulayan belge.

2. Başvurunun GDRFA'ya sunulması

Taskeen Belgesi elinizdeyken Altın Vize başvurusu Göçmenlik / GDRFA'ya sunulur. Bir sonraki adım mevcut vize durumunuza bağlıdır.

Zaten bir BAE ikamet vizeniz varsa: GDRFA önce ön onay verir. Mevcut vizenizi ön onaydan önce iptal ettirmeniz gerekmez — yalnızca sonrasında. Ön onay geldikten sonra mevcut ikamet vizesi iptal edilir ve Altın Vize süreci devam eder.

Turist vizesiyle veya varışta verilen vizeyle (on-arrival) bulunuyorsanız: iptal adımı yoktur. Serbest bırakılacak mevcut bir BAE ikamet vizesi olmadığı için başvuru doğrudan ilerler.

3. Sağlık muayenesi

Sağlık uygunluk testi basittir — Dubai Sağlık Otoritesi (DHA) onaylı bir merkezde yapılır. Standart "Normal" sağlık testi 3-5 iş günü sürer; daha hızlı sonuç isterseniz VIP seçenekler mevcuttur.

4. Vizenin düzenlenmesi ve Emirates ID

Sağlık testi olumlu sonuçlanıp nihai onay verildikten sonra Altın Vize dijital olarak düzenlenir (pasaporta damga vurulmaz). Ardından Emirates ID başvurusu yapılır. Daha önce biyometri vermediyseniz biyometri randevusu gerekir. Biyometrinin ardından Emirates ID basılır ve adresinize teslim edilir.

Altın Vize'de ailenize sponsor olmak

Ana mülk sahibinin Altın Vizesi onaylandıktan sonra aile üyeleri eklenebilir. Aile süreci ana başvurudan daha basittir; çünkü aile üyeleri için DLD adımı, mülkün kilitlenmesi ve Taskeen Belgesi gerekmez — mülkle ilgili işlemler zaten tamamlanmıştır. Üstelik standart aile vizelerinden farklı olarak evli olmayan çocuklara sponsor olmada yaş sınırı yoktur — açıkça anlaşılmaya değer bir nokta; aşağıda ayrıntılı ele alıyoruz.

Şu kişilere sponsor olabilirsiniz:

• Eş (koca veya karı)
• Oğullar ve kızlar — evli olmayan, herhangi bir yaşta
• Anne-baba (anne ve baba)

Altın Vize avantajı — evli olmayan çocuklar için yaş sınırı yok

Bu, Altın Vize'nin en önemli ve en az anlaşılan avantajlarından biridir; kimlere sponsor olunabileceğini değiştirdiği için net biçimde açıklamaya değer.

Standart BAE aile vizesinde çocuklara sponsor olmaya ilişkin yaş sınırları katıdır: bir oğula yalnızca 21 yaşına kadar, bir kıza ise 25 yaşına kadar (ve yalnızca evli değilse) sponsor olunabilir. Bu eşikleri aştıklarında kendi vize yollarını bulmaları gerekir — genellikle çalışma veya öğrenim vizesi.

Altın Vize'de bu yaş sınırları geçerli değildir. Sponsor olan Altın Vize sahibi, evli olmayan oğullarını ve kızlarını her yaşta ekleyebilir. 35 yaşında evli olmayan bir oğul, 40 yaşında evli olmayan bir kız — ikisine de ebeveynin Altın Vizesi üzerinden aile üyesi olarak sponsor olunabilir.

Tek ölçüt medeni durumdur: çocuğun evli olmaması gerekir. Yaş bir etken değildir. Bu, Altın Vize'yi özellikle şu durumlardaki aileler için değerli kılar:

• Evli olmayan yetişkin çocuklar standart aile vizesinin yaş sınırını aşmıştır
• Yurt dışında çalışan yetişkin çocuklar, ebeveynlerinin oturum izni kapsamında BAE'ye dönmek istemektedir
• Ebeveynler, yanlarında yaşayan evli olmayan yetişkin aile üyeleri için uzun vadeli oturum güvencesi istemektedir

Çocuk sonradan evlenirse kendi vize yoluna geçmesi gerekir — başkasının vizesinde eş olarak, çalışma vizesiyle ya da bağımsız olarak hak kazanıyorsa kendi Altın Vizesiyle.

Aile üyeleri için belgeler

Ana sponsor için: pasaport kopyası ve Altın Vize kopyası.

Her aile üyesi için:

• Pasaport kopyası
• Vesikalık fotoğraf
• BAE Dışişleri Bakanlığı (MOFA) tarafından tasdik edilmiş akrabalık belgesi — eş için evlilik cüzdanı, oğul veya kız için doğum belgesi

Evlilik cüzdanı veya doğum belgesi henüz tasdik edilmediyse tasdik sürecini erken başlatın. Tasdik zaman alabilir ve masamızda gördüğümüz aile vizesi gecikmelerinin açık ara en yaygın nedenidir.

Yetişkin aile üyeleri (18 yaş ve üzeri) sağlık uygunluk testi yaptırmalıdır. 18 yaş altı çocuklar için gerekmez; çocuk ücretinin daha düşük ve sürecinin daha hızlı olmasının nedeni budur.

Başvurmadan önce bilmeniz gerekenler

Altın Vize bir ikamet vizesidir, vatandaşlık değildir. Size aynı şartlarla yenilenebilir 10 yıllık BAE oturum izni verir, ancak BAE pasaportuna giden bir yol değildir.

İpotekli mülkler banka NOC'si olmadan kabul edilir. İpotek yerinde kalır, bankanın ipotek kaydı da kalır; ancak bir yazı için bankanızın peşinden koşmanız gerekmez. Bu, önceki yıllara göre önemli bir usul değişikliğidir.

İnşaat aşamasındaki (off-plan) mülkler de kapsama girer. Oqood'unuz (teslim öncesi mülkiyet belgesi) varsa ve mülk değeri AED 2 milyon+ ise şimdi başvurabilirsiniz — teslimi beklemeniz gerekmez.

Evli olmayan çocuklara her yaşta sponsor olunabilir. Standart aile vizesi yaş sınırları (oğullar için 21, kızlar için 25) Altın Vize'de geçerli değildir. Oğullara veya kızlara sponsor olmanın tek şartı evli olmamalarıdır.

Nihai onay devletin takdirindedir. Uygunluk kuralları nettir, ancak her başvuru ilgili kurumun kararına tabidir. Başvurudan önce size garantili onay vaat eden herkes size karşı dürüst değildir.

Özetle

Mülk sahipleri için Dubai Altın Vize, yıllardır olduğundan daha basit. Ana başvuru sahibi için üç belge. İpotekli mülklerde banka NOC'si yok. Karı-koca portföy birleştirmesi kabul ediliyor. Piyasa değeriniz satın alma fiyatınızdan yüksekse DLD yeniden değerlemesi mümkün. Ve evli olmayan çocuklara sponsor olmada yaş sınırı yok.

Dubai'de AED 2 milyon veya daha değerli bir mülkünüz varsa — tek başına, başka bir mülkle birleştirilmiş ya da eşinizle birleştirilmiş olarak — büyük olasılıkla şartı sağlıyorsunuz.

Herhangi bir taahhütte bulunmadan önce mülkünüzü kontrol etmemizi ve uygunluğunuzu teyit etmemizi isterseniz, ekibimizle WhatsApp'tan 800 DOCS (3627) numarası üzerinden görüşün. Mülk kontrolünü yapabilir, değerleme ihtiyacını teyit edebilir ve sizi neyin beklediğini dürüstçe söyleyebiliriz — hiçbir yükümlülük yok.