Золотая виза Дубая для владельцев недвижимости — руководство 2026

Золотая виза в Дубае для владельцев недвижимости — самый популярный путь к долгосрочному резидентству в ОАЭ, а в 2026 году ещё и один из самых простых. Если стоимость Вашего портфеля недвижимости составляет AED 2 млн или больше, подать заявление можно всего с тремя документами. Мы в FamilyVisa.ae занимаемся такими заявлениями каждый день, поэтому расскажем, что подходит сейчас, сколько это стоит и как процесс проходит на самом деле.

Кто может получить визу — и что считается «AED 2 млн»

Основное правило простое: общая стоимость Вашей недвижимости в Дубае должна составлять AED 2 млн или больше. Интересно, насколько гибко на деле понимается слово «общая». Подходит почти любая реалистичная ситуация с недвижимостью, в том числе и такие, о которых большинство заявителей даже не догадывается.

Подать заявление можно на основании:

• готовой недвижимости с Title Deed
• строящегося жилья (off-plan) с Oqood (документом о праве собственности до передачи объекта)
• нескольких объектов вместе — двух-трёх небольших объектов, которые в сумме превышают порог AED 2 млн
• ипотечной недвижимости — остаток по ипотеке не вычитается, учитывается полная стоимость объекта
• общего портфеля мужа и жены — если Вы вместе с супругом(ой) владеете недвижимостью на AED 2 млн и более, портфели можно объединить для подачи заявления

Вариант с объединением портфелей мужа и жены знают далеко не все, а он очень действенный. Допустим, у Вас есть объект за AED 1.2 млн, а у супруга(и) — объект за AED 900 тыс. По отдельности ни один из Вас не подходит, но вместе Вы соответствуете требованиям. Для этого варианта необходимо заверенное свидетельство о браке.

Если официальная стоимость ниже AED 2 млн, а рыночная выше

Так бывает часто. Несколько лет назад Вы купили недвижимость в Дубае за AED 1.6 млн, но рынок вырос, и сейчас она стоит AED 2.3 млн. В Title Deed при этом по-прежнему указана цена покупки.

В этом случае стоимость недвижимости можно подтвердить заново — через сертифицированного оценщика Земельного департамента Дубая (DLD). DLD выдаёт сертификат оценки с текущей рыночной стоимостью. Если сертификат подтверждает, что недвижимость сейчас стоит AED 2 млн или больше, именно эта переоценённая сумма будет учитываться DLD при рассмотрении Вашего заявления на золотую визу.

Это стоит знать всем, кому сказали «Ваша недвижимость дешевле AED 2 млн», ориентируясь только на Title Deed. Цена в Title Deed — не всегда последнее слово.

Что изменилось в 2026 году — упрощённый список документов

Главные перемены за последний год коснулись документов. Раньше для золотой визы за недвижимость требовалась толстая папка бумаг: письма банка, выписки по ипотеке, копии действующей визы и документы застройщика. В 2026 году всё это в основном ушло в прошлое.

Что нужно сейчас (основной заявитель)

• Копия паспорта
• Фото паспортного формата
• Документ о праве собственности — Title Deed для готовой недвижимости, Oqood для строящейся

Если Вы объединяете недвижимость с недвижимостью супруга(и), добавьте ещё один документ: заверенное свидетельство о браке. Вот и всё.

Что больше не требуется

Раньше каждый из этих документов был обязательным. Сейчас ни один из них не требуется для текущих заявлений:

• Копия действующей визы ОАЭ
• Копия Emirates ID
• Выписка по счёту от застройщика
• NOC банка для ипотечной недвижимости
• Письмо банка о погашении ипотеки
• Письмо банка о задолженности

Отмена NOC банка — самое существенное изменение. Годами каждому, кто подавал заявление на ипотечную недвижимость, приходилось обращаться в банк за NOC, а это обычно добавляло 3–4 рабочих дня ожидания, а иногда и больше. Об изменении с NOC мы писали отдельно →

Именно для ипотечной недвижимости: ипотека остаётся в силе — у Вашего банка по-прежнему есть обременение на объект. DLD также зарегистрирует собственное обременение на срок действия золотой визы. Со стороны финансирования ничего не меняется. Меняется только набор документов для подачи заявления.

Сколько это стоит на самом деле — реальные государственные сборы

Один из самых частых вопросов — и самый простой: сколько на самом деле стоит золотая виза? Государственные сборы фиксированы и общедоступны, но большинство поставщиков услуг не показывают их открыто. Вот полная разбивка по типам заявителей по состоянию на 2026 год.

Основной заявитель (владелец недвижимости / спонсор) — AED 9,421

• DLD и административные сборы — AED 5,284
• Иммиграция и виза — AED 2,710
• Emirates ID (10 лет) — AED 1,154
• Медкомиссия (стандартная) — AED 273

Взрослый иждивенец (от 18 лет) — AED 4,137

Супруг(а), взрослый сын, взрослая дочь или родитель.

• Иммиграция и виза — AED 2,710
• Emirates ID (10 лет) — AED 1,154
• Медкомиссия (стандартная) — AED 273

Ребёнок-иждивенец (до 18 лет) — AED 3,864

Сын или дочь младше 18 лет.

• Иммиграция и виза — AED 2,710
• Emirates ID (10 лет) — AED 1,154

Сбор для ребёнка-иждивенца ниже, потому что детям до 18 лет медкомиссия не требуется. Сбор для взрослых иждивенцев ниже, чем для основного заявителя, потому что для них нет платежа в DLD: сбор DLD платит только основной заявитель, так как недвижимость привязана к нему.

Сервисные сборы оплачиваются отдельно от этих государственных сборов и зависят от поставщика услуг. Золотую визу и другие визы, связанные с недвижимостью, можно изучить на нашей странице о визе за недвижимость →

Порядок для основного заявителя — шаг за шагом

Оформление золотой визы проходит через два государственных органа: Земельный департамент Дубая (DLD) — по части недвижимости и GDRFA / иммиграционная служба — по самой визе. Вот как это происходит на практике.

1. Блокировка недвижимости в DLD

Первый шаг — блокировка недвижимости в Земельном департаменте Дубая. После блокировки объект нельзя продать, пока рассматривается заявление на золотую визу. Затем DLD выдаёт сертификат Taskeen — документ, подтверждающий, что недвижимость закреплена за Вашим заявлением на резидентскую визу.

2. Подача заявления в GDRFA

Когда сертификат Taskeen на руках, заявление на золотую визу подаётся в иммиграционную службу / GDRFA. Дальнейшие шаги зависят от Вашего текущего визового статуса.

Если у Вас уже есть резидентская виза ОАЭ: сначала GDRFA выдаёт предварительное одобрение. Аннулировать действующую визу до предварительного одобрения не нужно — только после него. Когда предварительное одобрение получено, действующая резидентская виза аннулируется, и оформление золотой визы продолжается.

Если Вы находитесь в ОАЭ по туристической визе или визе по прибытии: этапа аннулирования нет. Заявление рассматривается сразу, поскольку нет действующей резидентской визы ОАЭ, которую нужно аннулировать.

3. Медкомиссия

Медкомиссия проходит просто — в медицинском центре, одобренном DHA. Стандартная («обычная») медкомиссия занимает 3–5 рабочих дней; если нужно быстрее, есть VIP-варианты.

4. Выдача визы и Emirates ID

Когда медкомиссия пройдена и получено окончательное одобрение, золотая виза выдаётся в электронном виде (без штампа в паспорте). Затем подаётся заявление на Emirates ID. Если Вы раньше не сдавали биометрию, потребуется запись на сдачу биометрии. После неё Emirates ID печатается и доставляется по Вашему адресу.

Спонсорство семьи по золотой визе

Когда золотая виза основного владельца недвижимости одобрена, можно добавить членов семьи. Для семьи процесс проще, чем для основного заявителя: для иждивенцев не нужны ни этап в DLD, ни блокировка недвижимости, ни сертификат Taskeen — вся работа с недвижимостью уже сделана. И, в отличие от стандартных семейных виз, для спонсирования детей, не состоящих в браке, нет возрастного ограничения — этот момент важно понимать чётко, и ниже мы разберём его подробно.

Вы можете спонсировать:

• Мужа или жену
• Сыновей и дочерей — не состоящих в браке, любого возраста
• Родителей (мать и отца)

Преимущество золотой визы — нет возрастного ограничения для детей, не состоящих в браке

Это одно из самых важных и наименее понятных преимуществ золотой визы, и его стоит объяснить чётко, потому что от него зависит, кого можно спонсировать.

По стандартной семейной визе ОАЭ возрастные ограничения для спонсирования детей строгие: сына можно спонсировать только до 21 года, а дочь — до 25 лет (и только если она не замужем). После этого возраста им нужно искать собственный визовый путь — как правило, рабочую визу или студенческую визу.

По золотой визе эти возрастные ограничения не действуют. Обладатель золотой визы, выступающий спонсором, может включить в неё своих сыновей и дочерей, не состоящих в браке, независимо от возраста. 35-летний неженатый сын, 40-летняя незамужняя дочь — обоих можно оформить как иждивенцев по золотой визе родителя.

Единственный критерий — семейное положение: ребёнок не должен состоять в браке. Возраст значения не имеет. Поэтому золотая виза особенно ценна для семей, в которых:

• взрослые дети, не состоящие в браке, уже вышли за возрастные рамки стандартной семейной визы
• взрослые дети, работающие за границей, хотят вернуться в ОАЭ по резидентству родителя
• родители хотят обеспечить долгосрочную стабильность резидентства для взрослых иждивенцев, не состоящих в браке и живущих вместе с ними

Если ребёнок позже вступит в брак, ему потребуется другой визовый путь: виза супруга(и), рабочая виза или собственная золотая виза, если он самостоятельно соответствует требованиям.

Документы для членов семьи

Для основного спонсора: копия паспорта и копия золотой визы.

Для каждого иждивенца:

• Копия паспорта
• Фото паспортного формата
• Свидетельство, подтверждающее родство, с заверением MOFA — свидетельство о браке для супруга(и), свидетельство о рождении для сына или дочери

Если свидетельство о браке или о рождении ещё не заверено, начните заверение заранее. Заверение может занять время и остаётся самой частой причиной задержек семейных виз, с которой мы сталкиваемся в работе.

Взрослым иждивенцам (от 18 лет) нужна медкомиссия. Детям до 18 лет она не нужна — поэтому сбор для ребёнка ниже, а оформление проходит быстрее.

Что нужно знать перед подачей заявления

Золотая виза — это резидентская виза, а не гражданство. Она даёт Вам 10 лет резидентства в ОАЭ с продлением на тех же условиях, но не открывает путь к паспорту ОАЭ.

Ипотечная недвижимость принимается без NOC банка. Ипотека и обременение банка сохраняются, но гоняться за письмом из банка не нужно. Это существенное процедурное изменение по сравнению с прошлыми годами.

Строящееся жильё (off-plan) подходит. Если у Вас есть Oqood (документ о праве собственности до передачи объекта) и стоимость недвижимости составляет AED 2 млн или больше, подать заявление можно уже сейчас — ждать передачи объекта не нужно.

Детей, не состоящих в браке, можно спонсировать в любом возрасте. Возрастные ограничения стандартной семейной визы (21 год для сыновей, 25 лет для дочерей) на золотую визу не распространяются. Единственное условие для спонсирования сыновей и дочерей — они не должны состоять в браке.

Окончательное решение остаётся за государством. Требования понятны, но каждое заявление рассматривается компетентным органом, и решение принимает он. Любой, кто до подачи обещает Вам гарантированное одобрение, поступает с Вами нечестно.

Главный вывод

Золотая виза в Дубае для владельцев недвижимости сейчас проще, чем за многие годы. Всего три документа для основного заявителя. Никакого NOC банка для ипотечной недвижимости. Разрешено объединение портфелей мужа и жены. Возможна переоценка в DLD, если рыночная стоимость выше цены покупки. И никаких возрастных ограничений для спонсирования детей, не состоящих в браке.

Если у Вас есть недвижимость в Дубае стоимостью AED 2 млн или больше — отдельно, вместе с другим объектом или в общем портфеле с супругом(ой), — Вы почти наверняка соответствуете требованиям.

Если хотите, чтобы мы проверили именно Вашу недвижимость и подтвердили соответствие требованиям до того, как Вы на что-либо решитесь, напишите нашей команде в WhatsApp по номеру 800 DOCS (3627). Мы проверим объект, подскажем, нужна ли переоценка, и честно скажем, чего ожидать, — без каких-либо обязательств.