Golden Visa de Dubái para propietarios — la guía completa de 2026

La Golden Visa de Dubái para propietarios (la llamada «visa dorada») es la vía más popular para obtener una residencia de larga duración en los EAU — y en 2026 es también una de las más sencillas. Si el valor de su cartera de propiedades es de AED 2 millones o más, puede presentar la solicitud con solo tres documentos. Desde FamilyVisa.ae, donde tramitamos estas solicitudes a diario, le explicamos qué propiedades califican hoy, cuánto cuesta y cómo funciona realmente el proceso.

Quién puede solicitarla — y qué cuenta como «AED 2 millones»

La regla principal es sencilla: el valor total de sus propiedades en Dubái debe ser de AED 2 millones o más. Lo interesante es lo flexible que resulta ese «total». Casi cualquier situación inmobiliaria realista cumple el requisito, incluidas algunas que la mayoría de los solicitantes ni siquiera sabe que se aceptan.

Puede presentar la solicitud con:

• Una propiedad terminada con Título de Propiedad
• Una propiedad sobre plano con un Oqood (el documento de titularidad previo a la entrega)
• Varias propiedades combinadas — dos o tres propiedades de menor valor que juntas superan el umbral de AED 2M
• Una propiedad hipotecada — no se descuenta el saldo de la hipoteca; cuenta el valor total de la propiedad
• Una cartera conjunta de esposo y esposa — si usted y su cónyuge poseen juntos propiedades por valor de AED 2M o más, pueden unir sus carteras para la solicitud

La opción de combinar las propiedades de ambos cónyuges es la que menos gente conoce, y es muy potente. Si usted tiene una propiedad de AED 1.2M y su cónyuge otra de AED 900K, ninguno de los dos cumple el requisito por separado — pero juntos sí. Para usar esta vía se exige un certificado de matrimonio legalizado.

Si el valor oficial es inferior a AED 2M, pero el valor de mercado es mayor

Es un caso frecuente. Compró una propiedad en Dubái hace varios años por AED 1.6M, pero el mercado de Dubái ha subido y hoy su propiedad vale AED 2.3M. El Título de Propiedad sigue mostrando el precio de compra.

En este caso, el valor de la propiedad puede revaluarse a través de un tasador certificado por el Departamento de Tierras de Dubái (DLD). El DLD emite un certificado de valoración con el valor de mercado actual. Si el certificado confirma que la propiedad vale ahora AED 2M o más, ese valor revaluado es el que el DLD tendrá en cuenta para su solicitud de Golden Visa.

Conviene saberlo si a usted le han dicho que «su propiedad no llega a AED 2M» basándose solo en el Título de Propiedad. El precio que figura en el Título de Propiedad no siempre es la última palabra.

Qué ha cambiado en 2026 — la lista de documentos simplificada

El mayor cambio del último año se ha producido en la documentación. Antes, la Golden Visa para propietarios exigía un voluminoso expediente: cartas del banco, extractos de la hipoteca, copias de la visa vigente y documentos del promotor. En 2026, todo eso ha desaparecido en su mayor parte.

Qué necesita ahora (solicitante principal)

• Copia del pasaporte
• Fotografía tamaño pasaporte
• Documento de propiedad — Título de Propiedad si está terminada, Oqood si es sobre plano

Si va a combinar la propiedad con la de su cónyuge, añada un documento más: un certificado de matrimonio legalizado. Eso es todo.

Qué ya no se exige

Antes, todos estos documentos eran habituales. Ya no se exige ninguno en las solicitudes actuales:

• Copia de la visa de los EAU vigente
• Copia del Emirates ID
• Estado de cuenta del promotor
• Carta de no objeción (NOC) del banco para propiedades hipotecadas
• Carta de liberación de la hipoteca
• Carta de pasivos del banco (liability letter)

La eliminación de la NOC del banco es el cambio más importante. Durante años, quien presentaba la solicitud con una propiedad hipotecada tenía que gestionar una NOC con su banco — un trámite que solía añadir de 3 a 4 días hábiles de espera, y a veces más. Explicamos esta novedad de la NOC en un artículo aparte →

En el caso concreto de las propiedades hipotecadas: la hipoteca se mantiene — su banco conserva su gravamen sobre la propiedad. El DLD también registrará su propio gravamen mientras dure la Golden Visa. En la parte de la financiación no cambia nada. Lo que cambia es la documentación necesaria para presentar la solicitud.

Cuánto cuesta realmente — las tasas gubernamentales reales

Una de las preguntas que más recibimos es también la más sencilla: ¿cuánto cuesta realmente la Golden Visa? Las tasas gubernamentales son fijas y públicas, pero la mayoría de los proveedores de servicios no las muestran con claridad. Este es el desglose completo por tipo de solicitante, con las tasas vigentes en 2026.

Solicitante principal (propietario / patrocinador) — AED 9,421

• Tasas del DLD y administrativas — AED 5,284
• Inmigración y visa — AED 2,710
• Emirates ID (10 años) — AED 1,154
• Examen médico (normal) — AED 273

Dependiente adulto (18 años o más) — AED 4,137

Cónyuge, esposo, esposa, hijo adulto, hija adulta, padre o madre.

• Inmigración y visa — AED 2,710
• Emirates ID (10 años) — AED 1,154
• Examen médico (normal) — AED 273

Hijo dependiente (menor de 18 años) — AED 3,864

Hijo o hija menor de 18 años.

• Inmigración y visa — AED 2,710
• Emirates ID (10 años) — AED 1,154

La tasa del hijo dependiente es más baja porque los menores de 18 años no necesitan el examen de aptitud médica. La de los dependientes adultos es inferior a la del solicitante principal porque no incluye la tasa del DLD: solo el solicitante principal la paga, ya que la propiedad está vinculada a su solicitud.

Las tarifas de servicio son aparte de estas tasas gubernamentales y varían según el proveedor. Conozca la Golden Visa y otras visas vinculadas a la propiedad en nuestra página de visa por propiedad →

El proceso del solicitante principal — paso a paso

El trámite de la Golden Visa pasa por dos organismos gubernamentales: el Departamento de Tierras de Dubái (DLD), para la parte inmobiliaria, y la Dirección General de Residencia y Asuntos de Extranjeros de Dubái (GDRFA) / Inmigración, para la visa en sí. Así se desarrolla en la práctica.

1. Bloqueo de la propiedad en el DLD

El primer paso es bloquear la propiedad ante el Departamento de Tierras de Dubái. Una vez bloqueada, la propiedad no puede venderse mientras la solicitud de Golden Visa esté en trámite. A continuación, el DLD emite un Certificado Taskeen — el documento que confirma que la propiedad queda reservada para su solicitud de visa de residencia.

2. Presentación de la solicitud ante la GDRFA

Con el Certificado Taskeen en su poder, la solicitud de Golden Visa se presenta ante Inmigración / la GDRFA. El siguiente paso depende del estatus de su visa actual.

Si ya tiene una visa de residencia de los EAU: la GDRFA emite primero una preaprobación. No es necesario cancelar su visa actual antes de la preaprobación, solo después. Una vez obtenida la preaprobación, se cancela la visa de residencia vigente y el proceso de la Golden Visa continúa.

Si tiene una visa de turista o una visa a la llegada: no hay trámite de cancelación. La solicitud avanza directamente porque no existe ninguna visa de residencia de los EAU vigente que cancelar.

3. Examen médico

El examen de aptitud médica es sencillo y se realiza en un centro autorizado por la Autoridad de Salud de Dubái (DHA). El examen médico estándar («normal») tarda de 3 a 5 días hábiles; si lo necesita más rápido, hay opciones VIP.

4. Emisión de la visa y del Emirates ID

Una vez superado el examen médico y concedida la aprobación final, la Golden Visa se emite de forma digital (sin sello en el pasaporte). A continuación se tramita el Emirates ID. Si aún no ha registrado sus datos biométricos, se requiere una cita de biometría. Tras la biometría, el Emirates ID se imprime y se entrega en su domicilio.

Patrocinio de su familia con la Golden Visa

Una vez aprobada la Golden Visa del propietario principal, se puede añadir a los familiares. El proceso familiar es más sencillo que el del solicitante principal, porque no incluye el paso del DLD, ni el bloqueo de la propiedad, ni el Certificado Taskeen para los dependientes — la parte inmobiliaria ya está resuelta. Y, a diferencia de las visas familiares estándar, no hay límite de edad para patrocinar a los hijos solteros — un punto que conviene entender bien y que explicamos más abajo.

Puede patrocinar a:

• Cónyuge (esposo o esposa)
• Hijos e hijas — solteros, de cualquier edad
• Padres (madre y padre)

La ventaja de la Golden Visa — sin límite de edad para los hijos solteros

Este es uno de los beneficios más importantes y menos comprendidos de la Golden Visa, y conviene explicarlo con claridad porque cambia a quién se puede patrocinar.

Con una visa familiar estándar de los EAU, los límites de edad para patrocinar a los hijos son estrictos: un hijo varón solo puede ser patrocinado hasta los 21 años y una hija hasta los 25 (y solo si es soltera). Una vez superados esos límites, deben buscar su propia vía de visa — normalmente por empleo o por estudios.

Con una Golden Visa, esos límites de edad no se aplican. El titular de la Golden Visa que actúa como patrocinador puede incluir a sus hijos e hijas solteros a cualquier edad. Un hijo soltero de 35 años, una hija soltera de 40 — ambos pueden ser patrocinados como dependientes en la Golden Visa de su padre o de su madre.

El único criterio es el estado civil: los hijos deben ser solteros. La edad no influye. Por eso la Golden Visa resulta especialmente valiosa para las familias en las que:

• Los hijos adultos solteros ya han superado la edad máxima de la visa familiar estándar
• Los hijos adultos que trabajan en el extranjero quieren volver a los EAU con la residencia de su padre o de su madre
• Los padres quieren asegurar la estabilidad de residencia a largo plazo de los dependientes adultos solteros que viven con ellos

Si el hijo o la hija se casa más adelante, tendrá que pasar a su propia vía de visa — ya sea como cónyuge en la visa de otra persona, con una visa de empleo o con su propia Golden Visa, si reúne por su cuenta los requisitos.

Documentos de los familiares

Del patrocinador principal: copia del pasaporte y copia de la Golden Visa.

De cada dependiente:

• Copia del pasaporte
• Fotografía tamaño pasaporte
• Certificado de parentesco legalizado por el Ministerio de Asuntos Exteriores (MOFA) — certificado de matrimonio para el cónyuge, certificado de nacimiento para el hijo o la hija

Si el certificado de matrimonio o de nacimiento aún no está legalizado, inicie cuanto antes el proceso de legalización. La legalización puede llevar tiempo y es la causa más frecuente de retrasos en las visas familiares que vemos en nuestro día a día.

Los dependientes adultos (a partir de 18 años) deben pasar el examen de aptitud médica. Los menores de 18 no, y por eso la tasa de los hijos es más baja y su trámite es más rápido.

Lo que debe saber antes de presentar la solicitud

La Golden Visa es una visa de residencia, no la ciudadanía. Le otorga 10 años de residencia en los EAU, renovables en las mismas condiciones, pero no es un camino hacia el pasaporte de los EAU.

Las propiedades hipotecadas se aceptan sin NOC del banco. La hipoteca se mantiene y el gravamen del banco también, pero no hace falta perseguir a su banco para conseguir una carta. Es un cambio de procedimiento importante respecto a años anteriores.

Las propiedades sobre plano cumplen los requisitos. Si tiene un Oqood (el documento de titularidad previo a la entrega) y el valor de la propiedad es de AED 2M o más, puede presentar la solicitud ahora — no necesita esperar a la entrega.

Los hijos solteros pueden ser patrocinados a cualquier edad. Los límites de edad de la visa familiar estándar (21 años para los hijos varones, 25 para las hijas) no se aplican en la Golden Visa. La única condición para patrocinar a hijos o hijas es que sean solteros.

La aprobación final queda a discreción del gobierno. Las reglas de elegibilidad son claras, pero toda solicitud está sujeta a la decisión de la autoridad competente. Quien le prometa una aprobación garantizada antes de presentar la solicitud no está siendo honesto con usted.

En resumen

La Golden Visa de Dubái para propietarios es hoy más sencilla que en muchos años. Tres documentos para el solicitante principal. Sin NOC del banco para las propiedades hipotecadas. Se acepta combinar las carteras de ambos cónyuges. Revaluación del DLD disponible si su valor de mercado supera el precio de compra. Y sin límite de edad para patrocinar a los hijos solteros.

Si tiene una propiedad en Dubái por valor de AED 2 millones o más — sola, combinada con otra o sumada a la de su cónyuge — es casi seguro que cumple los requisitos.

Si desea que revisemos su propiedad concreta y confirmemos su elegibilidad antes de comprometerse a nada, hable con nuestro equipo por WhatsApp en el 800 DOCS (3627). Podemos hacer la revisión de la propiedad, confirmar si hace falta una valoración y decirle con franqueza qué esperar — sin ningún compromiso.