迪拜房产持有人黄金签证——2026 年完整指南

迪拜房产持有人黄金签证是获得阿联酋长期居留最热门的途径——到 2026 年，它也成了最简便的途径之一。如果您的房产组合总价值达到 AED 200万或以上，只需三份文件即可申请。我们在 FamilyVisa.ae 每天都在办理这类申请，下面就为您说明：目前哪些情形符合条件、需要多少费用，以及办理流程实际是怎样的。

谁符合条件——以及什么才算“AED 200万”

核心规则很简单：您在迪拜的房产总价值必须达到 AED 200万或以上。有意思的是，“总价值”的计算其实相当灵活。几乎所有现实中常见的房产情形都符合条件，其中一些情形连多数申请人都不知道也可以被接受。

您可以凭以下任一情形申请：

• 现房，持有产权证
• 期房，持有期房合同（Oqood，即交房前的产权文件）
• 多套房产合并计算——两三套价值较低的房产，合计超过 AED 200万的门槛
• 按揭房产——不扣除按揭余额，按房产的全部价值计算
• 夫妻合并房产组合——如果您和配偶名下的房产合计价值达到 AED 200万以上，就可以合并双方的房产组合来申请

夫妻合并是多数人不知道的一种选择，而且非常实用。假设您名下有一套 AED 120万的房产，配偶名下有一套 AED 90万的房产，单独来看你们都不符合条件——但合并起来就符合了。使用这一途径，必须提供经认证的结婚证。

如果登记价值低于 AED 200万，但市场价值更高

这种情况很常见。比如，您几年前以 AED 160万在迪拜买了一套房产，之后迪拜的市场行情上涨，如今这套房产已价值 AED 230万，但产权证上显示的仍是当年的购买价格。

这种情况下，可以通过迪拜土地局（DLD）认证的评估师重新核定房产价值。DLD 会出具房产估值证书，显示当前的市场价值。如果证书确认该房产现在价值 AED 200万以上，DLD 在审理您的黄金签证申请时，就会以这一重新核定的金额为准。

对于仅凭产权证就被告知“您的房产低于 AED 200万”的人来说，这一点很值得了解。产权证上的价格，并不一定是最终的答案。

2026 年有哪些变化——精简后的文件清单

过去一年最大的变化在于文件方面。以前，房产持有人申请黄金签证需要准备厚厚一叠材料——银行函件、按揭对账单、现有签证复印件和开发商文件。到了 2026 年，这些大多已不再需要。

现在需要什么（主申请人）

• 护照复印件
• 护照尺寸照片
• 房产文件——现房为产权证，期房为期房合同（Oqood）

如果您要与配偶合并计算房产，再增加一份：经认证的结婚证。仅此而已。

不再需要的文件

以下每一项过去都是标准要求，但对于目前的申请，均已不再需要：

• 现有阿联酋签证复印件
• 阿联酋身份证复印件
• 开发商账户对账单
• 按揭房产的银行无异议证明（NOC）
• 按揭结清函
• 银行负债证明函

取消银行 NOC 是其中最重要的变化。多年来，以按揭房产申请的人都必须先向银行申请 NOC——这一过程通常要多等 3–4 个工作日，有时更久。我们已另文说明 NOC 的这一更新 →

专门针对按揭房产：按揭继续有效——银行对该房产的抵押权也保持不变。DLD 也会在黄金签证有效期内登记自己的留置权（锁定）。融资方面不会有任何变化，变化的是申请所需的文件。

实际费用是多少——真实的政府费用

我们最常被问到的问题，也是最简单的一个：黄金签证到底要花多少钱？政府费用是固定且公开的，但大多数服务提供商并不会明确列出。以下是截至 2026 年、按申请人类型列出的完整费用明细。

主申请人（房产持有人／担保人）——AED 9,421

• DLD 与行政费用——AED 5,284
• 移民局与签证——AED 2,710
• 阿联酋身份证（10 年）——AED 1,154
• 体检（普通）——AED 273

成年家属（18 岁及以上）——AED 4,137

配偶（丈夫或妻子）、成年儿子、成年女儿或父母。

• 移民局与签证——AED 2,710
• 阿联酋身份证（10 年）——AED 1,154
• 体检（普通）——AED 273

子女家属（未满 18 岁）——AED 3,864

未满 18 岁的儿子或女儿。

• 移民局与签证——AED 2,710
• 阿联酋身份证（10 年）——AED 1,154

子女家属的费用较低，是因为 18 岁以下的儿童无需体检。成年家属的费用低于主申请人，则是因为不收取 DLD 费用——房产与主申请人挂钩，因此只有主申请人需要支付 DLD 费用。

服务费与上述政府费用分开计算，各服务提供商的收费也不尽相同。您可以在我们的房产签证页面了解黄金签证及其他与房产挂钩的签证 →

主申请人办理流程——分步说明

黄金签证的办理会经过两个政府部门：负责房产环节的迪拜土地局（DLD），以及负责签证本身的 GDRFA（迪拜居留与外事总局）／移民局。下面是整个流程实际的推进方式。

1. 在 DLD 锁定房产

第一步是在迪拜土地局锁定房产。锁定后，黄金签证申请办理期间该房产不能出售。随后 DLD 会签发一份 Taskeen 证书（Taskeen Certificate）——这份文件用于确认该房产已被预留，专用于您的居留签证申请。

2. 向 GDRFA 提交申请

拿到 Taskeen 证书后，黄金签证申请将提交至移民局／GDRFA。接下来的步骤取决于您目前的签证状态。

如果您已持有阿联酋居留签证：GDRFA 会先签发预批。您无需在预批之前取消现有签证——只需在预批之后取消。预批下达后，现有居留签证会被取消，黄金签证的办理随即继续。

如果您持有的是旅游签证或落地签：则没有取消签证这一步。由于不存在需要注销的阿联酋居留签证，申请会直接推进。

3. 体检

体检流程很简单——在 DHA（迪拜卫生局）批准的中心进行。标准的“普通”体检需要 3–5 个工作日；如果您需要更快出结果，也可选择 VIP 体检。

4. 签证签发与阿联酋身份证

体检通过并获得最终批准后，黄金签证将以电子方式签发（护照上不再贴签）。随后提交阿联酋身份证（Emirates ID）申请。如果您以前没有采集过生物识别信息，则需要预约生物识别采集。采集完成后，阿联酋身份证会被打印并送到您的地址。

在黄金签证下担保您的家人

主申请人（房产持有人）的黄金签证获批后，就可以添加家庭成员。家属的办理流程比主申请更简单：没有 DLD 环节，无需锁定房产，家属也不需要 Taskeen 证书——房产方面的手续已经完成。而且与普通家庭签证不同，担保未婚子女没有年龄限制——这一点值得弄清楚，我们在下文详细说明。

您可以担保：

• 配偶（丈夫或妻子）
• 儿子和女儿——未婚，不限年龄
• 父母（母亲和父亲）

黄金签证的优势——未婚子女不限年龄

这是黄金签证最重要、也最不为人所了解的优势之一，值得讲清楚，因为它会改变可担保的对象范围。

在普通的阿联酋家庭签证下，担保子女的年龄限制十分严格：儿子最多只能担保到 21 岁，女儿最多担保到 25 岁（且必须未婚）。一旦超过这些年龄，他们就需要另寻签证途径——通常是工作签证或学生签证。

而在黄金签证下，这些年龄限制并不适用。黄金签证持有人可以为任何年龄的未婚儿子和女儿办理担保。35 岁的未婚儿子、40 岁的未婚女儿——两者都可以作为家属，由父母的黄金签证担保。

唯一的标准是婚姻状况：子女必须未婚，年龄并不是考虑因素。因此，对于以下几类家庭，黄金签证尤其有价值：

• 成年未婚子女已超出普通家庭签证的年龄上限
• 在海外工作的成年子女希望借助父母的居留身份回到阿联酋
• 父母希望为与自己同住的未婚成年家属提供长期稳定的居留

如果子女日后结婚，就需要转到自己的签证途径——要么作为配偶挂靠在他人的签证下，要么办理工作签证，或者在自身独立符合条件的情况下申请自己的黄金签证。

家庭成员所需文件

主担保人：护照复印件和黄金签证复印件。

每位家属：

• 护照复印件
• 护照尺寸照片
• 经 MOFA（阿联酋外交部）认证的关系证明——配偶提供结婚证，儿子或女儿提供出生证明

如果结婚证或出生证明尚未经过认证，请尽早启动认证流程。认证可能需要一定时间，也是我们在日常办理中最常见的家庭签证延误原因。

成年家属（18 岁及以上）需要体检。18 岁以下的儿童无需体检，因此子女的费用更低，办理流程也更快。

申请前您需要了解的事项

黄金签证是居留签证，而不是国籍。它为您提供 10 年的阿联酋居留身份，可按相同条件续期，但并不是获得阿联酋护照的途径。

按揭房产无需银行 NOC 即可接受。按揭依然存在，银行的抵押权也依然保留，但您不必再为一封函件反复联系银行。与往年相比，这是办理流程上的一项重大变化。

期房同样符合条件。如果您持有期房合同（Oqood，即交房前的产权文件），且房产价值达到 AED 200万以上，现在就可以申请——无需等到交房。

未婚子女不限年龄均可担保。普通家庭签证的年龄限制（儿子 21 岁、女儿 25 岁）不适用于黄金签证。担保儿子或女儿的唯一条件是他们未婚。

最终是否获批由政府部门酌情决定。申请条件是明确的，但每一份申请都取决于相关主管部门的决定。任何在提交申请前就向您承诺一定获批的人，都不够诚实。

总结

迪拜房产持有人黄金签证如今比多年来都更简单。主申请人只需三份文件。按揭房产无需银行 NOC。接受夫妻合并房产组合。市场价值高于购买价格时，可申请 DLD 房产重新估值。担保未婚子女也没有年龄限制。

如果您在迪拜拥有价值 AED 200万或以上的房产——无论是单独一套、与另一套房产合并，还是与配偶的房产合并计算——那么您几乎肯定符合条件。

如果您希望我们在您作出任何承诺之前，先核查您的具体房产并确认是否符合条件，请通过 WhatsApp 联系我们的团队：800 DOCS (3627)。我们可以进行房产核查、确认是否需要估值，并如实告诉您预期结果——无需承担任何义务。