Продажа недвижимости с золотой визой ОАЭ: как снять блокировку

Если Вы получили золотую визу ОАЭ через недвижимость, этот объект «заблокирован» для продажи в Trustee-офисе. Вот как именно снять блокировку — перенеся её на другой объект или аннулировав визу.

Покупка жилья стоимостью от AED 2 млн — один из самых популярных путей к 10-летнему резидентству в ОАЭ. Но многие инвесторы узнают о подвохе лишь тогда, когда решают продать объект и двигаться дальше: продажа недвижимости с золотой визой — не обычная сделка. Как только Вы пытаетесь завершить переход права собственности в Trustee-офисе Земельного департамента Дубая (DLD), система останавливает процесс, потому что Ваше резидентство привязано именно к этому документу о праве собственности (Title Deed).

Хорошая новость: это отработанный процесс с понятным решением. Когда Вы разберётесь, почему недвижимость под золотой визой блокируется и какие есть два варианта снятия блокировки, продажа становится простой. В этом руководстве — оба пути, порядок действий и то, как продать один объект и купить другой, не потеряв визу между сделками.

Почему недвижимость «заблокирована» после получения золотой визы

Когда Вы получаете золотую визу через недвижимость, DLD привязывает Ваше резидентство к конкретному объекту, по которому Вы получили право на визу. Чтобы сохранить эту связь, объект помечается в системе DLD на весь срок действия визы. Вы остаётесь полноправным собственником, но на Title Deed накладывается блокировка, которая не позволяет завершить продажу или дарение в Trustee-офисе.

На практике это значит, что всё остальное, что связано с владением жильём, работает как обычно — приостанавливается только окончательный переход права собственности, пока не решён вопрос со связью с визой. Это не штраф: блокировка лишь не допускает ситуации, когда объект, давший Вам резидентство, исчезает, а резидентство остаётся действующим.

Что можно и чего нельзя делать с недвижимостью

Блокировка по золотой визе ограничивает гораздо меньше, чем кажется большинству собственников.

Ограничение касается только передачи права собственности. Обычное использование объекта не затрагивается — многих инвесторов, опасающихся, что виза полностью «замораживает» актив, это удивляет.

Что по-прежнему разрешено

• Выставлять на продажу. Вы можете в любой момент рекламировать объект и согласовывать цену с покупателем.
• Сдавать в аренду. Договоры аренды и регистрация Ejari не затрагиваются.
• Закладывать в ипотеку. Вы можете оформить ипотеку на объект или сохранить уже действующую.
• Владеть без ограничения срока. Продавать объект в какой-либо срок не требуется.

Приостановлено до решения вопроса со связью с визой

• Завершение продажи в Trustee-офисе DLD.
• Дарение или передача объекта другому лицу.

Правило AED 2 млн, которое нужно знать

Оба пути снятия блокировки сводятся к одной цифре. Пороговая стоимость недвижимости для золотой визы ОАЭ составляет AED 2 млн по стоимости, зарегистрированной в DLD, и эта сумма сохранилась после изменения правил в 2025 году. Каждый раз, когда Вы «переносите блокировку», объект-замена должен сам по себе соответствовать этому порогу, что подтверждается актуальным сертификатом оценки DLD — а не прежней ценой покупки, указанной в документе.

Если у Вас больше одного подходящего объекта или Вы покупаете новый в рамках той же сделки, резидентство, как правило, можно сохранить, привязав его к другому объекту. Подробнее — на нашей странице услуги «Золотая виза» или в материале о визе за недвижимость.

Два варианта, если Вы хотите продать

Любая продажа объекта под золотой визой сводится к одному из двух путей.

Вариант 1 — перенести блокировку на другой объект

Это предпочтительный вариант, если Вы намерены остаться в ОАЭ. До завершения продажи Вы переносите связь с визой с продаваемого объекта на другой объект, которым Вы владеете (или который покупаете) и который по оценке DLD стоит не менее AED 2 млн. Когда блокировка переходит на новый объект, прежний освобождается, и продажу можно завершить в Trustee-офисе. Ваша золотая виза — и визы Ваших иждивенцев — продолжают действовать без перерыва.

Вариант 2 — аннулировать золотую визу

Если у Вас нет объекта-замены стоимостью AED 2 млн, продажу можно завершить только после аннулирования визы. Порядок важен: если Вы спонсируете иждивенцев, их визы нужно аннулировать в первую очередь, затем свою золотую визу, и только после этого Trustee-офис сможет завершить продажу. Позже Вы сможете подать заявление на новую золотую визу, если купите другой подходящий объект.

Продажа с покупкой другого объекта: отсрочка по SPA

Большинство собственников не покидают ОАЭ — они продают одно жильё, чтобы купить другое, получше. Для такой ситуации есть практичное решение. При подаче подписанного договора купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA) может быть предоставлена временная отсрочка (hold) примерно от одной недели до одного месяца: это даёт Вам время завершить продажу и перенести блокировку визы на новый объект без перерыва в резидентстве.

• 1

  Согласуйте обе сделки

  Подпишите SPA на продажу текущего объекта и подберите объект-замену стоимостью от AED 2 млн.

• 2

  Подайте SPA

  Подача SPA даёт короткую временную отсрочку (примерно от недели до месяца), чтобы переход права собственности мог состояться.

• 3

  Перенесите блокировку

  Связь с визой переходит на новый объект, как только оценка DLD подтверждает соответствие порогу.

• 4

  Завершите продажу

  Когда блокировка снята, Trustee-офис оформляет переход права собственности на прежний объект.

Пошагово: как завершить продажу

1. Получите оценку DLD. Закажите актуальный сертификат оценки объекта, на который будет опираться виза — он должен подтверждать стоимость от AED 2 млн.
2. Выберите путь. Решите, переносите ли Вы блокировку на другой объект или аннулируете визу.
3. Если переносите: зарегистрируйте или выберите подходящий объект-замену и перенесите на него связь с визой.
4. Если аннулируете: сначала аннулируйте все визы иждивенцев, затем свою золотую визу.
5. Подпишите SPA с покупателем, заранее урегулировав (при наличии) погашение ипотеки и получение письма о согласии (NOC) от застройщика.
6. Завершите сделку в Trustee-офисе. Когда блокировка снята, Trustee-офис DLD оформляет переход права собственности.

Сколько времени занимает процесс?

Сроки зависят от того, насколько готовы Ваши документы, но каждый этап недолгий. Сертификат оценки обычно выдаётся в течение нескольких дней. Перенос блокировки на другой объект или аннулирование визы вместе с визами иждивенцев обычно занимает от нескольких дней до примерно двух недель. Сам переход права собственности в Trustee-офисе оформляется за один визит, как только блокировка снята.

• Сертификат оценки DLD. Несколько дней.
• Перенос или аннулирование визы. От нескольких дней до примерно двух недель.
• Переход права собственности в Trustee-офисе. В рамках одного визита, когда объект освобождён.

Ошибки, которые блокируют или задерживают продажу

• Запись в Trustee-офис раньше времени. Переход права собственности не состоится, если заранее не перенести блокировку визы или не аннулировать визу.
• Иждивенцы, о которых забыли. Попытка аннулировать собственную визу до аннулирования виз иждивенцев останавливает процесс.
• Убеждённость, что продаже мешают арендатор или ипотека. Это не так — переход права собственности блокирует только связь с визой.
• Объект-замена, который не дотягивает до порога. Если оценка DLD нового объекта опускается ниже AED 2 млн, перенос отклоняется.
• Аннулирование визы, когда хватило бы переноса блокировки. Собственники нередко аннулируют вполне действующую визу, хотя простой перенос блокировки позволил бы её сохранить.

Часто задаваемые вопросы