Immobilie mit Golden Visa in den VAE verkaufen: So heben Sie die Sperre auf

Wenn Sie Ihr Golden Visa der VAE über eine Immobilie erhalten haben, ist diese Immobilie im Trustee-Büro (Treuhänderbüro) für den Verkauf „gesperrt“. So heben Sie die Sperre genau auf — entweder, indem Sie die Sperre auf eine andere Immobilie übertragen, oder durch die Stornierung des Visums.

Der Kauf einer Immobilie im Wert von AED 2 Mio. oder mehr ist einer der beliebtesten Wege zu einem 10-jährigen Aufenthalt in den VAE. Doch viele Investoren entdecken den Haken erst, wenn sie weiterziehen wollen: Der Verkauf einer Immobilie mit Golden Visa ist kein normaler Verkauf. Sobald Sie versuchen, die Übertragung im Trustee-Büro des Dubai Land Department (DLD) abzuschließen, stoppt Sie das System, denn Ihr Aufenthalt ist genau an dieses Title Deed gebunden.

Die gute Nachricht: Das ist ein bewährter Vorgang mit einer klaren Lösung. Sobald Sie verstehen, warum eine Golden-Visa-Immobilie gesperrt ist und welche zwei Möglichkeiten Sie haben, die Sperre aufzuheben, wird der Verkauf unkompliziert. Dieser Leitfaden erklärt beide Wege, die Reihenfolge der Schritte und wie Sie eine Immobilie verkaufen und eine andere kaufen, ohne dazwischen Ihr Visum zu verlieren.

Warum Ihre Immobilie nach einem Golden Visa „gesperrt“ ist

Erhalten Sie ein Golden Visa über eine Immobilie, verknüpft das DLD Ihren Aufenthalt mit der konkreten Immobilie, mit der Sie sich qualifiziert haben. Um diese Verknüpfung zu schützen, wird die Immobilie im DLD-System markiert, solange das Visum gültig ist. Sie behalten das volle Eigentum, doch auf dem Title Deed liegt eine Sperre, die den Abschluss eines Verkaufs oder einer Schenkung im Trustee-Büro verhindert.

In der Praxis bedeutet das: Alles andere rund um den Besitz der Immobilie funktioniert ganz normal — nur die endgültige Eigentumsübertragung ist ausgesetzt, bis die Visum-Verknüpfung geklärt ist. Das ist keine Strafe; es verhindert lediglich, dass der Vermögenswert, der Ihnen den Aufenthalt verschafft hat, verschwindet, während der Aufenthalt weiter besteht.

Was Sie mit der Immobilie tun können & was nicht

Die Golden-Visa-Sperre ist enger gefasst, als die meisten Eigentümer annehmen.

Die Einschränkung betrifft nur die Übertragung des Eigentums. Die alltägliche Nutzung der Immobilie bleibt unberührt. Das überrascht viele Investoren, die befürchten, das Visum friere die Immobilie vollständig ein.

Weiterhin erlaubt

• Zum Verkauf anbieten. Sie können die Immobilie jederzeit vermarkten und mit einem Käufer einen Preis vereinbaren.
• Vermieten. Mietverträge und die Ejari-Registrierung bleiben unberührt.
• Mit einer Hypothek belasten. Sie können eine Hypothek aufnehmen oder eine bestehende behalten.
• Unbegrenzt halten. Es gibt keine Pflicht, innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen.

Ausgesetzt, bis die Visum-Verknüpfung geklärt ist

• Abschluss eines Verkaufs im DLD-Trustee-Büro.
• Verschenken oder Übertragen der Immobilie an eine andere Person.

Die Schwelle von AED 2 Mio., die Sie kennen sollten

Beide Wege zur Aufhebung der Sperre drehen sich um eine Zahl. Die Immobilienschwelle für das Golden Visa der VAE liegt bei AED 2 Mio. an beim DLD registriertem Wert, und diese Zahl hat die Regeländerungen von 2025 überstanden. Immer wenn Sie die Sperre „übertragen“, muss die Ersatzimmobilie diese Schwelle eigenständig erfüllen, bestätigt durch ein aktuelles DLD-Bewertungszertifikat — nicht durch den alten Kaufpreis im Title Deed.

Besitzen Sie mehr als eine qualifizierende Immobilie oder kaufen Sie im Zuge desselben Vorhabens eine neue, können Sie Ihren Aufenthalt in der Regel erhalten, indem Sie ihn stattdessen an diese Immobilie koppeln. Mehr dazu auf unserer Golden-Visa-Leistungsseite oder informieren Sie sich über den Visum-Weg über Immobilien.

Ihre zwei Möglichkeiten, wenn Sie verkaufen möchten

Jeder Verkauf einer Golden-Visa-Immobilie läuft auf einen dieser beiden Wege hinaus.

Option 1 — Die Sperre auf eine andere Immobilie übertragen

Das ist der bevorzugte Weg, wenn Sie in den VAE bleiben möchten. Bevor der Verkauf abgeschlossen wird, verlagern Sie die Visum-Verknüpfung von der Immobilie, die Sie verkaufen, auf eine andere Immobilie, die Sie besitzen (oder kaufen) und die laut DLD-Bewertung mindestens AED 2 Mio. wert ist. Sobald die Sperre auf der neuen Immobilie liegt, wird die ursprüngliche freigegeben, und der Verkauf kann im Trustee-Büro abgeschlossen werden. Ihr Golden Visa — und die Visa Ihrer Angehörigen — laufen ohne Unterbrechung weiter.

Option 2 — Das Golden Visa stornieren

Haben Sie keine Ersatzimmobilie im Wert von AED 2 Mio., kann der Verkauf erst nach der Stornierung des Visums abgeschlossen werden. Die Reihenfolge ist entscheidend: Wenn Sie Angehörige sponsern, müssen deren Visa zuerst storniert werden, danach Ihr eigenes Golden Visa, und erst dann kann das Trustee-Büro den Verkauf abschließen. Ein neues Golden Visa können Sie später beantragen, wenn Sie eine weitere qualifizierende Immobilie kaufen.

Verkaufen, um eine andere Immobilie zu kaufen: der SPA-Aufschub

Die meisten Eigentümer verlassen die VAE nicht — sie verkaufen eine Immobilie, um eine bessere zu kaufen. Für diesen Fall gibt es eine praktische Brücke. Wird der unterzeichnete Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA) eingereicht, kann ein vorübergehender Aufschub von etwa einer Woche bis zu einem Monat gewährt werden. Er verschafft Ihnen ein Zeitfenster, um den Verkauf abzuschließen und die Visum-Sperre auf die neue Immobilie zu übertragen, ohne dass Ihr Aufenthalt eine Lücke bekommt.

• 1

  Beide Geschäfte vereinbaren

  Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag (SPA) für den Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie und sichern Sie sich die Ersatzimmobilie im Wert von AED 2 Mio. oder mehr.

• 2

  Kaufvertrag (SPA) einreichen

  Der Kaufvertrag löst einen kurzen vorübergehenden Aufschub aus (etwa eine Woche bis ein Monat), damit die Übertragung fortgesetzt werden kann.

• 3

  Sperre übertragen

  Die Visum-Verknüpfung wechselt auf die neue Immobilie, sobald deren DLD-Bewertung die Schwelle bestätigt.

• 4

  Verkauf abschließen

  Ist die Sperre aufgehoben, schließt das Trustee-Büro die Übertragung der alten Immobilie ab.

Schritt für Schritt: den Verkauf abschließen

1. DLD-Bewertung einholen. Besorgen Sie ein aktuelles Bewertungszertifikat für die Immobilie, die das Visum tragen soll — es muss AED 2 Mio. oder mehr bestätigen.
2. Weg wählen. Entscheiden Sie, ob Sie die Sperre auf eine andere Immobilie übertragen oder das Visum stornieren.
3. Bei Übertragung der Sperre: Registrieren oder benennen Sie die qualifizierende Ersatzimmobilie und verlagern Sie die Visum-Verknüpfung auf sie.
4. Bei Stornierung: Stornieren Sie zuerst alle Angehörigenvisa, dann Ihr eigenes Golden Visa.
5. Kaufvertrag (SPA) unterzeichnen mit Ihrem Käufer, wobei Sie eine etwaige Hypothekenablösung und das NOC des Bauträgers vorab klären.
6. Im Trustee-Büro abschließen. Ist die Sperre aufgehoben, schließt der DLD-Trustee die Eigentumsübertragung ab.

Wie lange dauert der Vorgang?

Die Dauer hängt davon ab, wie vollständig Ihre Unterlagen sind, doch die einzelnen Schritte sind kurz. Das Bewertungszertifikat wird in der Regel innerhalb weniger Tage ausgestellt. Die Übertragung der Sperre auf eine andere Immobilie oder die Stornierung eines Visums samt Angehörigenvisa dauert typischerweise einige Tage bis etwa zwei Wochen. Die Übertragung im Trustee-Büro selbst wird in einem einzigen Termin abgeschlossen, sobald die Sperre aufgehoben ist.

• DLD-Bewertungszertifikat. Einige Tage.
• Übertragung der Sperre oder Stornierung des Visums. Mehrere Tage bis etwa zwei Wochen.
• Übertragung im Trustee-Büro. Im selben Termin, sobald die Immobilie freigegeben ist.

Fehler, die den Verkauf blockieren oder verzögern

• Zuerst den Trustee-Termin buchen. Die Übertragung scheitert, wenn die Visum-Sperre nicht vorher übertragen oder aufgehoben wurde.
• Die Angehörigen vergessen. Wer versucht, das eigene Visum zu stornieren, bevor die Visa der Angehörigen storniert sind, stoppt den Vorgang.
• Annehmen, dass ein Mieter oder eine Hypothek den Verkauf blockiert. Beides tut es nicht — nur die Visum-Verknüpfung hält die Übertragung auf.
• Die Ersatzimmobilie fällt unter die Schwelle. Sinkt die DLD-Bewertung der neuen Immobilie unter AED 2 Mio., wird die Übertragung abgelehnt.
• Stornieren, obwohl eine Übertragung genügt. Eigentümer stornieren oft ein völlig intaktes Visum, obwohl eine einfache Übertragung der Sperre es erhalten hätte.

Häufig gestellte Fragen